391

Re: Страница юриста

Приемка квартира выявила недостатки? Что делать?

Как правило, при первой, а то и при второй, третьей приемке в квартире или в целом доме дольщики выявляют недостатки.

Возникает вопрос: обязан ли дольщик, несмотря на наличие таких недостатков, подписать акт приема-передачи квартиры? Не будет ли отказ от подписания акта приема-передачи расцениваться как уклонение от передачи квартиры? Как потом устранять недостатки в принятой квартире?

Что на это говорит нам 214-ФЗ:

дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и потребовать составить акт осмотра с перечнем недостатков, если объект ДДУ не соответствует:

- условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (например, ГОСты, СНиПы, СаНПины) (ч. 5 ст. 8 214-ФЗ).

При этом в силу положений ч. 2 ст 7 214-ФЗ указанные выше недостатки должны быть существенными.

Что это значит?

К существенным недостаткам относятся недостатки, которые препятствуют проживанию в квартире и делают невозможным или затруднительным ее использование по назначению.

Например, существенным недостатком будет отсутствие водоснабжения, отопления в квартире.
При определенных условиях неработающий лифт - это также существенный недостаток (если не работают все лифты в доме, а квартира находится выше пятого этажа).

Помимо таких очевидных случаев, есть много ситуаций, когда существенность недостатков является оценочным фактором и если спор рассматривается в суде, один судья может посчитать недостаток существенным, а другой нет.

Что делать в таком случае?

Во-первых, Вы можете принять квартиру и потребовать у застройщика составления гарантийного письма об устранении недостатков. Если недостатки не будут устранены, то стоимость их устранения можно будет взыскать с застройщика - в пределах 5-летнего гарантийного срока.

Во-вторых, если недостаток для Вас носит существенный характер, Вы вправе потребовать составить акт осмотра и подписать акт приема-передачи после устранения недостатков.

На практике суды взыскивают неустойку по дату подписания акта приема-передачи.
Если судья посчитает, что дольщик необоснованно отказывался принимать квартиру при осмотре, то скорее всего просто снизит неустойку с учетом периода, на который увеличилась просрочка.
Тем не менее,в большинстве случаев акт осмотра с перечнем выявленных недостатков в дальнейшем является доказательством надлежащего исполнения дольщиком обязанностей по приемке квартиры и, соответственно, нарушения застройщиком обязательств по передачи квартиры, соответствующей всем установленным требованиям, что учитывается судами при определении подлежащей взысканию неустойки за просрочку.

И еще одна приятная деталь:
процесс приемки квартиры не препятствует одновременному взысканию неустойки за просрочку с застройщика.

Неустойку можно взыскать уже при наличии самого факта просрочки, не дожидаясь передачи квартиры по акту приема-передачи.
Учитывая, что процесс приемки может затянуться, а неустойка будет расти, неустойку при большой просрочке выгоднее взыскивать частями - меньшие суммы суды меньше снижают по ст. 333 ГК РФ.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

392

Re: Страница юриста

Можно ли взыскать штраф 50% при взыскании неустойки в Арбитражном суде?

Перед новогодними праздниками Пленум Верховного Суда РФ озадачил всех, кто занимается взысканием неустойки с застройщиков в арбитражных судах
2-мя новыми постановлениями:

1) от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (пункт 2)
и
2) от 26.12.2017 N 58 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (пункт 71).

1. Согласно новым разъяснениям право на штраф 50 % по Закону о защите прав потребителей не может быть передано по договору уступки от дольщика к ИП (юр. лицу).
То есть в Арбитражном суде теперь можно взыскать только неустойку, без штрафа.

Напомню, что ранее сложилась практика о возможности взыскать через уступку в Арбитражном суде неустойку + штраф 50 %.

Уже появились первые решения в АС Московской области об отказе во взыскании штрафа 50 % со ссылкой на п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58.

2. Второе неприятное нововведение - это обязательность государственной регистрации договора уступки прав на неустойку (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Ранее практика склонялась к тому, что уступка денежного требования не подлежит госрегистрации.

Однако есть и приятная новость:
абзац второй указанного п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 говорит о том, что при наличии надлежащего письменного уведомления должника (застройщика) об уступке уплата денежных сумм новому кредитору (в данном случае ИП или юр. лицу) признается надлежащим исполнением.

А значит, по незарегистрированному договору уступки по-прежнему можно взыскать неустойку за просрочку в арбитражном суде.

Теперь вернемся к штрафу. Закономерен вопрос: что делать?

Во-первых: если у Вас неустойка средняя (порядка 350-500 т.р.), то возможно имеет смысл подавать иск в суд общей юрисдикции, где взыщут неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. Сумма скорее всего будет меньше, чем неустойка, зато результат ожидаемый.

Во-вторых, если сумма неустойки большая и Вы хотите идти в арбитражный суд (либо Ваш иск уже подан в арбитражный суд), мониторьте ситуацию по аналогичным делам и результаты рассмотрения апелляций, кассаций по другим делам. Наверняка сейчас многие судьи буду такие дела откладывать и ждать, что скажут вышестоящие инстанции. В зависимости от того, как начнет складываться практика, будете решать стоит ли, экономя на госпошлине, исключать требование о взыскании штрафа или нет.

В целом, конечно, нововведения крайне негативные, если такая практика будет поддержана судами (что очень вероятно), хотя при больших неустойках обращение в Арбитражный суд в сравнении с судом общей юрисдикции по-прежнему будет очень актуально.

Если возникли дополнительные вопросы-обращайтесь!

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

393

Re: Страница юриста

Новости долевого строительства: с 28 января 2018 года вводится единый порядок направления проектных деклараций

В соответствии с приказом Минстроя России от 10.01.2018 № 3/пр застройщики, которые привлекают деньги дольщиков, будут обязаны подавать проектные декларации и изменения в них через сайт dol.minstroyrf.ru. Именно его Минстрой определил в качестве официального.
Для направления декларации через сайт потребуется использовать усиленную квалифицированную электронную подпись.
Напомним, сейчас порядок подачи декларации в каждом регионе свой - установленный уполномоченным органом субъекта, осуществляющим госконтроль (надзор) в области долевого строительства (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

394

Re: Страница юриста

23 января судья Ильина Е.И. Реутовского городского суда взыскала с застройщика ООО "Экспертстрой" следующие суммы:
Неустойка - 647 908 руб. 80 коп. (в полном объеме!)
Штраф - 323 954 руб. 04 коп.
Компенсация морального вреда - 10 000 руб.
Расходы на представителя - 15 000 руб.
Итого: 996 862 руб 84 коп. при заявленной неустойке 647 908 руб. 80 коп.

P.S. Решение очень хорошее, неустойка взыскана в полном объеме, по совокупности всех требований суд присудил в пользу дольщика более 150 % от накопившейся неустойки.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

395

Re: Страница юриста

25 января судья Попов Б.Е. Черемушинского районного суда взыскал с застройщика ООО "КОТАР" (ЖК Видный берег) в пользу дольщика следующие суммы:
Неустойка - 140 000 руб.
Штраф - 60 000 руб.
Компенсация морального вреда - 20 000 руб.
Расходы на представителя - 30 000 руб.

Итого: 250 000 руб. при заявленной неустойке 245 940 руб. 14 коп.

P.S. Решение очень хорошее, т.к. в пользу дольщика удалось взыскать в совокупности сумму, превышающую накопившуюся  неустойку.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

396

Re: Страница юриста

Росреестр сообщил, когда для госрегистрации прав на недвижимость ДДУ представлять необязательно

По Закону о госрегистрации недвижимости, чтобы зарегистрировать право на объект долевого строительства, его участнику следует представить в Росреестр среди прочего ДДУ.

Росреестр в письме от 04.12.2017 № 14-14266-ГЕ/17 отметил, что данное правило прежде всего относится к ДДУ, который ранее для госрегистрации сделки подавался на бумаге, поскольку один из его подлинников находится на руках у дольщика и иной возможности сделать на ДДУ специальную регистрационную надпись нет.
Если же в Росреестр не представить заключенный в электронной форме ДДУ - это не основание для приостановления госрегистрации права на соответствующий объект. Причем неважно, подается заявление о госрегистрации вещного права на бумаге или в электронной форме.

Соответственно, в силу указанного письма Росреестра от 04.12.2017 № 14-14266-ГЕ/17:
- при заключении ДДУ в бумажной форме его представление в Росреестр на регистрацию права собственности является обязательным;
- если ДДУ заключен в электронной форме, то ДДУ на регистрацию права собственности можно не предоставлять.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

397

Re: Страница юриста

Поднять обратно?

Вложения

1207fac6e5-dom-razvalen-cov.png
1207fac6e5-dom-razvalen-cov.png 459.87kb, 1 раз(а) был скачан с 2018-02-04 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

398

Re: Страница юриста

Возможно ли взыскать с застройщика неустойку за просрочку выполнения ремонтных работ по подарочному сертификату?

Достаточно часто застройщики, заключая ДДУ, предлагают дольщикам участие в различных акциях, в том числе, по выполнению ремонтных работ в квартирах, приобретенных дольщиками по ДДУ.
При этом стоимость ремонтных работ закладывается в стоимость квартир, а дольщик получает на руки "подарочный сертификат" с обязательством застройщика выполнить отделку квартиры определенного класса в конкретный срок.

Получается, что дольщики переплачивают за квартиры в обмен на ремонт от застройщика, а впоследствии, когда просрочка достигает 4-5 месяцев, обращаются к нам с вопросом, можно ли взыскать неустойку за просрочку выполнения ремонтных работ по сертификату?

Основная сложность в том, что при таком оформлении весьма проблемно доказать возмездный характер ремонтных работ по сертификату (и действительно, ведь на руках у дольщика только подарочный сертификат, который сам по себе не приобретался дольщиком, а сумма за его приобретение уже заложена в цену квартиры). При этом именно возмездность договора позволяет квалифицировать его как договор с потребителем, который дает право требовать неустойку за просрочку.

Что же судебная практика?
Итак,сегодня у нас состоялось первое решение о взыскании неустойки за просрочку выполнения ремонтных работ застройщиком по подарочному сертификату:

судья Палагина А.А. Красногорского городского суда взыскала с ООО "Хайгейт" - застройщика ЖК Опалиха О3 неустойку только за просрочку выполнения работ  по улучшенной отделке, оплату за которую дольщик вносил дополнительно. Просрочку выполнения работ по самому подарочному сертификату суд не признал достаточным основанием для взыскания неустойки по Закону о защите прав потребителей и в данном требовании отказал.

Получается, что соглашаясь на подобные акции с подарочными сертификатами на ремонт, дольщикам необходимо иметь в виду, что за нарушение сроков выполнения ремонтных работ по сертификату застройщика скорее всего не привлечь к ответственности и неустойку не взыскать, хотя по факту ремонтные работы  являются 100% возмездными и дольщиком оплачены.
Понятно, что в такой ситуации сделать ремонт в срок или как можно с меньшей просрочкой в интересы застройщика и его подрядчиков не входит, а значит, над таким предложением о скидке в виде подарочного сертификата дольщикам стоит хорошенько подумать.

Более подробно о том, чем руководствовался суд, вынося данное решение, обязательно напишем позднее, когда получим мотивированное решение по делу.
Следите за нашими публикациями и будьте в курсе интересных новостей!

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

399

Re: Страница юриста

Как правильно направить претензию застройщику?

Нам очень часто задают вопрос, как правильно направить претензию застройщику, чтобы она считалась полученной застройщиком.
Почему же так важно соблюсти процедуру направления претензии и как это делать?

1) Факт получения застройщиком досудебной претензии гарантирует дольщику взыскание в суде дополнительно к неустойке штрафа 50 % от взысканных судом сумм (а это 1/3 от общей суммы выигрыша).
2) Факт получения претензии с требованием передать квартиру/устранить недостатки, выявленные по результатам осмотра, является доказательством того, что дольщик не уклонялся от приемки и сделал все возможное для того, чтобы принять квартиру, а это напрямую влияет на размер взыскиваемой неустойки.
3) Надлежащее уведомление застройщика о смене адреса дольщика, если такое имело место, гарантирует, что все риски направления корреспонденции по старому адресу лежат на застройщике.

Какова процедура направления претензий застройщику?

Претензии могут быть направлены тем способом, который указан в самом ДДУ.
При этом мы всегда рекомендуем дольщикам:

- направлять досудебную претензию о взыскании неустойки, иные претензии почтовым отправлением - ценным письмом с описью вложения;

- претензии направлять по юридическому адресу застройщика
(его можно узнать по данным ЕГРЮЛ, набрав ИНН или ОГРН застройщика на сайте ФНС в разделе "Риски бизнеса: проверь себя и контрагента");

-в квитке указывать фамилию дольщика;

- отслеживать получение претензии по почтовому идентификатору на сайте Почты России.

В силу ст. 165.1 ГК РФ если претензия не была вручена застройщику и возвращена за истечением срока хранения, она считается доставленной застройщику, т.к. именно на нем лежит риск непринятия мер по получению корреспонденции по своему юридическому адресу.

Правила направления претензий застройщику достаточно просты, при этом очень важно их соблюдать, если Вы будете судиться с застройщиком - не важно, по неустойке за просрочку, расторжению ДДУ, качеству квартиры и т.п. Если данными правилами правильно пользоваться, то дольщику удастся выиграть в споре с застройщиком максимальные суммы компенсации за нарушение тех или иных условий ДДУ.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

400

Re: Страница юриста

ЦБ РФ снизил ключевую ставку с 7,75 % до 7,5 %.

09 февраля ЦБ РФ принял решение о снижении с 12 февраля 2018 года ключевой ставки (по которой рассчитывается неустойка за просрочку передачи объектов ДДУ) на 0,25 % - до 7,5 %.
Таким образом, ЦБ продолжает снижать ключевую ставку и в 2018 году.
Следующее заседание ЦБ по вопросу об уровне ключевой ставки запланировано на 23 марта 2018 года.
Подробная информация на сайте ЦБ РФ: http://www.cbr.ru/press/keypr/

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

401

Re: Страница юриста

Конституционный Суд РФ разъяснил, что размер платы за содержание помещений в МКД может различаться по видам собственников.

В Конституционный Суд РФ обратился гражданин, которого не устраивало, что за содержание общего имущества в доме общее собрание собственников его помещений установило разные ставки платы: с 1 кв. м собственники квартир должны были платить больше, чем собственники коммерческих помещений (25 рублей с 1 кв. м квартиры, 10 рублей с 1 кв. м машино-места и 14 рублей с 1 кв. м коммерческого помещения).

Конституционный Суд РФ в постановлении от 29.01.2018 № 5-П отметил, что нет каких-либо правил, которые бы предписывали или исключали возможность при определении платы учитывать среди прочего:

- назначение помещений (жилое/нежилое);
- соотношение общей площади жилых и нежилых помещений;
- характер использования нежилых помещений.

То есть само по себе установление разной платы для собственников жилых и нежилых помещений действующее законодательство не нарушает.

При этом произвольно выбирать подобные критерии, которые влияют на долю участия собственников в обязательных расходах, нельзя. Следует соблюдать баланс интересов различных категорий собственников.
Кроме того, платежи должны быть достаточными для того, чтобы состояние дома отвечало санитарным и техническим требованиям.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

402

Re: Страница юриста

Минстрой России сокращает сроки для признания объекта долевого строительства "проблемным" и обещает достроить в 2018 году 360 "проблемных объектов".

14 февраля Глава Минстроя  сообщил на селекторном совещании по вопросу решения проблем граждан-участников долевого строительства, что в 2018 году будет достроено 360 «проблемных объектов» долевого строительства - подобные обязательства взяли на себя регионы России в планах-графиках, отправленных в Минстрой России.
Для сравнения: в 2017 году были достроены 140 «проблемных объектов» долевого строительства, в правах были восстановлены порядка шести тысяч семей дольщиков.

При этом ведомство запрещает регионам переносить даты достроек объектов без подтвержденных объективных обоснований.  В форму плана-графика добавится конкретный параметр со сроками восстановления прав граждан, ежеквартально регионы будут отчитываться, как он соблюдается.

Важным нововведением является внесение изменений в Приказ Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр
"Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан", предусматривающих  сокращение срока неисполнения обязательств по ДДУ с 9 до 6 месяцев, после чего объект незавершенного строительства будет отнесен к "проблемным объектам". Это позволит быстрее приступить к решению проблем граждан.
Данные изменения вступают в силу уже 23 февраля 2018 года.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru