136

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Дольщица ЖК «Мортонград Путилково»   должна была получить квартиру в срок «не позднее 30 июня 2016 года, однако приглашение принять квартиру, датированное 19.07.2016г. было получено только 31 августа. Во время осмотра были выявлены такие недостатки как сквозная дыра в потолке и болтающаяся створка окна на балконе. Эти недостатки были зафиксированы в акте осмотра и переданы застройщику для исправления.
Кроме этого, результаты обмеров БТИ показали, что построенная квартира на 1,9 кв.м метра меньше проектной. Согласно условиям ДДУ изменение цены договора возможно только в случае увеличения площади квартиры. Так как подобное условие ставит дольщика в неравное положение по сравнению с застройщиком мы заявили требование и соразмерном уменьшении цены договора на сумму 173 261р. (возврате стоимости излишне оплаченных метров).

В октябре 2016 года дольщица пришла на повторный осмотр, убедилась в том, что недостатки исправлены и подписала акт приёма – передачи. Однако, как это постоянно практикуется, со стороны застройщика акт подписан не был, и она отдала оба экземпляра представителю.

В ноябре застройщик направил односторонний акт, датированный 19 сентября 2016г.

В декабре 2016г. мы подали иск в Савёловский районный суд г. Москвы, а само заседание состоялось только в апреле 2017 года.

Судья Иванова О. А. не признала недействительным односторонний акт, однако взыскала:
- 233 900руб. неустойки (по 19.09.2016г., в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 90 000руб. – штрафа;
- 173 261руб. – переплаты за исчезнувшие метры.
- 26 600руб. – судебных расходов,
а всего: 533 761руб.

Если со стороны застройщика акт не подписан, требуйте составления расписки о том, что оба экземпляра акта приёма – передачи переданы его представителю на подписание. Обязательно укажите срок для возврата вашего экземпляра.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

137

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Жительнице ЖК «Бутово парк» (застройщик АО «СТ-ИНЖИНИРИНГ») квартира должна была быть передана не позднее 30.06.2015г. Зимой 2016 года она обратилась в наше бюро за помощью во взыскании неустойки. Мы не стали дожидаться окончания стройки и подали иск за период с 01 июля 2015 года по 23 мая 2016 года (на дату заседания сделали уточнение). За этот период было взыскано 181 300руб.

В конце ноября 2016 года, наконец, дольщица смогла осмотреть квартиру, однако в ней были выявлены недостатки, которые не позволили подписать акт приёма – передачи, но были отражены в акте осмотра. Самый существенный дефект – отсутствие автоматов в электрическом щитке, концы проводов были оголены.

В декабре 2016 года был подан иск в Балашихинский городской суд МО. Определением от 28 февраля была назначена судебная экспертиза, которая была проведена в марте. Эксперты подтвердили наличие недостатков в квартире, а также представили смету расходов на их устранение. Согласно заключению стоимость восстановительных работ составила 88 657,19руб.

За время судебного процесса застройщик направил дольщице односторонний акт, датированный октябрём 2016 года. К основному заседанию мы уточнили исковые требования и просили признать его недействительным. Однако в этом требовании нам было отказано.

Тем не менее, судья Кобзарева О. А. взыскала:
217 998,53руб. неустойки (в полном объёме, за 172 дня просрочки);
1 000руб. – компенсации морального вреда;
88 657,19 – соразмерного уменьшения цены договора на стоимость восстановительных работ;
63 876,00руб. – пени от этой суммы;
185 244,74руб. – штрафа по ЗоЗПП;
16 900руб. – судебных расходов,
а всего 573 676,46руб.

Также с ответчика были взысканы расходы на проведение судебной экспертизы полностью.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

138

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Перед праздничной неделей в Красногорском городском суде Московской области рассматривалось два дела жителей ЖК «Пятницкие кварталы» (застройщик АО «Саб Урбан»)

По первому делу просрочка составила 150 дней, цена иска 391 860руб.
Судья Аникеева Е. Д. взыскала:
- 196 000руб. неустойки;
- 20 000руб. компенсации морального вреда;
- 108 000руб. – штрафа;
- 13 000руб. – судебных расходов,
а всего: 337 000руб.

По второму делу просрочка составила 212 дней, а цена иска 369 638руб.
Судья Потапова С. В. взыскала:
- 182 000руб. неустойки;
- 20 000руб. компенсации морального вреда;
- 105 000руб. – штрафа;
- 20 000руб. – судебных расходов,
а всего: 327 000руб.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

139

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

В Щербинском районном суде г. Москвы слушалось дело жителя ЖК «Спортивный квартал» (застройщик ООО «СтройПлюс»). Просрочка составила 473 дня, цена иска 938 161руб.
Судья Киприянов А. В. взыскал:
- 400 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 205 000руб. – штрафа;
- 15 000руб. – судебных расходов,
а всего: 630 000руб.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

140

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Дольщице из ЖК «Дом на Почтовой улице» застройщик ЗАО «ОстИнвестСтрой» должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2015 года, однако акт приёма – передачи был подписан только в декабре 2015 года. Так как просрочка в 161 день не казалось серьёзной, то дольщица не желала связываться с судебными тяжбами и не планировала идти в суд. Однако осенью 2016 года ситуация изменилась, и она решила рискнуть, обратившись в наше бюро.

Мы провели претензионную работу, подготовили документы и подали иск в Савёловский суд г. Москвы. Цена иска составила 389 620руб. Представитель ответчика присутствовал в судебном заседании и активно возражал.

Тем не менее,судья Мировнова А. А. взыскала:
- 389 620руб. неустойки (в полном объёме);
- 3 000руб. компенсации морального вреда;
- 195 000руб. – штрафа;
- 21 500руб. – судебных расходов,
а всего: 609 120руб.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

141 (15-05-2017 09:22:54 отредактировано Юр. бюро Лексар)

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

В 2015 году мать и дочь решили купить квартиру в долевую собственность в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»). Как мы уже писали ранее, особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Эта схема выгодна застройщику, так как первоначальному (своему) покупателю квартира продаётся по низкой цене, от которой в случае просрочки сдачи дома впоследствии и будет рассчитываться неустойка в случае её взыскания реальными гражданами – участниками долевого строительства. Стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 2 529 040руб.

По условиям договора участия в долевом строительстве квартира должна была быть передана дольщицам до 30 июня 2016 года, однако этого не произошло. За помощью в разрешении ситуации в октябре они обратились в Московский дольщик.

Женщин беспокоило то, что так как они купили квартиру в долевую собственность, но не являются супругами, то им придётся взыскивать неустойку каждой за себя. Это распространённое заблуждение мы быстро развеяли, сообщив, что претензию и иск будем подавать один на двоих, а вот исполнительных листа будет два – для каждой дольщицы отдельно. Мы подготовили одно требование об уплате неустойки, выждали 10 дней и подали иск в Видновский городской суд Московской области.

В это время мать и дочь успели принять квартиру и получить ключи, поэтому в заседании мы уточнили исковые требования, сделав перерасчёт неустойки с 01 июля 2016 года по дату подписания акта. Так как за время просрочки ключевая ставка снизилась с 10,5% до 10% (с 19 сентября), то мы сделали расчёт периодами, потому что этот способ имеет наибольшее распространение в судах Москвы и области. При таком подсчёте сумма заявленной неустойки составила 239 412,00руб. из расчёта:

Период просрочки с 01 июля 2016г. по 18 сентября 2016г. (80 дней, ставка 10,5%)
2 529 040,00*0,105 / 150 * 80 = 141 624 руб. 00 коп
Период просрочки с 19 сентября 2016г. по 15 ноября 2016г. (58 дней, ставка 10%)
2 529 040,00*0,1 / 150 * 58 = 97 788 руб. 00 коп.

Заседание состоялось в январе 2017 года. Судья Зырянова А. А. к нашему удивлению пересчитала неустойку, применив ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанную в договоре участия в долевом строительстве, то есть по ставке 10,5% за весь период просрочки в 138 дней. При таком подсчёте сумма неустойки составила 244 305,26руб.
2 529 040,00*0,105 / 150 * 138 = 244 305,26руб.

Несмотря на то, что этот способ расчёта имеет своё обоснование, в судах общей юрисдикции практика, в соответствии с которой применяется ставка, действовавшая на дату исполнения обязательства, указанная в договоре долевого участия, практически отсутствует.

Но даже этот способ подсчёта не уберёг нас от снижения суммы: по ходатайству Ответчика судья применила статью 333 ГК РФ и уменьшила неустойку до 160 000руб. Тем не менее, дополнительно были взысканы:
20 000руб. – компенсации морального вреда;
50 000руб. – штрафа;
20 000руб. – расходов на представителя.
а всего: 250 000руб. при сумме заявленной неустойки 239 412руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже в первых числах марта мы сдали исполнительные листы в банк. На сегодняшний день мать и дочь получили на свои счета взысканные суммы.

Вложения

water_Решение_Смир_1.jpg
water_Решение_Смир_1.jpg 213.67kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_Смир_2.jpg
water_Решение_Смир_2.jpg 230.58kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_Смир_3.jpg
water_Решение_Смир_3.jpg 226.79kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_Смир_4.jpg
water_Решение_Смир_4.jpg 207.26kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

142

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Снова ЖК «Татьянин парк» и застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово».
В суде заключено два мировых соглашения.

По первому делу на дату подписания акта приёма – передачи просрочка составила 92 дня. Неустойка за этот период – 421 212,07руб.
После подачи иска в Черёмушкинский районный суд г. Москвы застройщик предложил добровольно выплатить 210 000руб. Клиента такая сумма не устроила, и начались переговоры. К заседанию мы смогли подняться до 320 000руб., однако клиенту и этой суммы показалось недостаточно. Заседание было отложено на несколько дней для того, чтобы попробовать урегулировать этот вопрос.
В итоге второго мая была согласована сумма 350 000руб., а судьёй Козиной Т. Ю. утверждено мировое соглашение.

По второму делу просрочка составила 72 дня, неустойка за этот период – 174 931руб. Иск был подан в Пресненский районный суд г. Москвы.
Застройщик предложил добровольно выплатить 100 000руб., мы подняли эту сумму до 130 000руб. и в понедельник судья Лебедев Ю.В. утвердил мировое соглашение.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

143

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Судья Пресненского районного суда г. Москвы Лебедев Ю. В. взыскал в пользу дольщика из ЖК «Марьино град» (застройщик ООО «МарьиноСтрой») следующие суммы (период просрочки 445 дней, цена иска 738 282,20руб.):
- 738 282,20руб. неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 374 141,10руб. – штрафа;
- 10 000руб. – судебных расходов,
а всего: 1 132 423,30руб.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

144

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Два решения по делам дольщиков ЖК «Зелёные аллеи» (застройщик ООО «МИЦ-СтройКапитал».

По первому делу просрочка составила 44 дня, сумма неустойки за этот период – 84 127,47руб. Иск был подан в Видновский городской суд МО Застройщик предложил добровольно выплатить 40 000руб. и ни копейки больше. Так как сумма дольщика не устроила, то мы пошли в процесс.

В итоге судья Гоморева Е. А. взыскала:
- 42 000руб. неустойки (традиционно урезав её в 2 раза);
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 15 000руб. – штрафа;
- 15 000руб. – судебных расходов,
а всего: 77 000руб.

По второму делу просрочка составила 97 дней, сумма неустойки за этот период – 359 764,86руб. Иск был подан в Чертановский районный суд г. Москвы. Застройщик предложил добровольно выплатить 200 000руб. После переговоров к заседанию была согласована сумма 270 000руб. Мировое соглашение было утверждено на прошлой неделе судьёй Ильинской Т. А.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

145

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Дольщику из ЖК «Пятиречье» застройщик ООО «Тирос-Инвест» не передал квартиру в срок. Просрочка составила 412 дней, сумма неустойки за этот период – 537 458,12руб.

Судья Черёмушкинского районного суда г. Москвы Кузнецова С. А. взыскала в пользу дольщика следующие суммы:
- 300 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 50 000руб. – штрафа;
- 21 700руб. – судебных расходов,
а всего: 381 700руб.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

146

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Нам приходят вопросы, связанные с возможностью рассмотрения дела по адресу временной регистрации. Отвечаем: обращаться в суд по адресу временной регистрации можно, однако необходимо, чтобы она была оформлена в соответствии с требованиями законодательства.

Случай из недавней практики.

В 2014 году дольщица купила квартиру в четырёхэтажном доме в ЖК «Марьино град» застройщик ООО «МарьиноСтрой» по договору уступки. Как известно, при продаже квартир по такой схеме, в случае наступления просрочки неустойка рассчитывается от стоимости первоначального договора. И, несмотря на то, что договор уступки был заключён буквально через пару месяцев после основного договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), дольщица заплатила на один миллион рублей больше, что превысило изначальную цену на 46%.

Тем не менее, договор уступки был заключён, а с ним перешли права требования на квартиру, которая должна была быть передана не позднее 31 декабря 2015г. В конце года дольщица получила от застройщика письмо, однако вместо приглашения на осмотр квартиры застройщик информировал о том, что сроки сдачи дома отодвигаются на полгода.

В августе уже 2016 года дольщица договорилась с отделом продаж и приехала на стройку. Однако, как оказалось, до окончания строительства ещё далеко, поэтому она решила обратиться в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с нерадивого застройщика. Мы провели мероприятия по досудебному урегулированию спора, подготовили исковое заявление и встал вопрос о том, в какой суд его нести.

Так как дольщица была прописана в другом субъекте Российской Федерации, а обращаться в суды по месту нахождения застройщика или квартиры не хотелось, мы решили подать иск по месту её временной регистрации. К тому же, суд, который обслуживает район проживания дольщицы, очень даже неплохой – это Преображенский районный суд г. Москвы.

Наш иск был принят к рассмотрению в ноябре 2016 года, однако судья, желая убедиться в том, что истец действительно зарегистрирован по указанному адресу, запросила выписку из домовой книги. Так как все документы были оформлены в соответствии с законом, то предоставить её суду не составило труда. Однако, так как уже наступал Новый год, заседание было отложено на начало февраля 2017 года. Так как застройщик не направлял своего представителя, хотя повестки в суд получал, рассмотрение дела откладывалось ещё несколько раз, поэтому основное заседание состоялось только в конце марта.

Делая расчёт неустойки мы всегда исходим из того, как выгодней для клиента её считать в данном конкретном случае. Так как за период просрочки (весь 2016 и начало 2017 года) ключевая ставка менялась несколько раз, то мы посчитали неустойку периодами. Более того, желая восстановить справедливость, за цену квартиры мы взяли её стоимость по договору уступки. При таком подсчёте неустойка составила 695 565,00руб.

Однако судья Львова Ю. И. проявила бдительность и сделала перерасчёт, исходя из стоимости квартиры по ДДУ. Кроме этого она пересчитала неустойку за весь период просрочки по единой ставке, которая на дату заседания составляла 10%. Формулу расчёта она привела в своём решении:

1 957 500руб. *0,1 / 300 * 2 * 410 = 535 050руб.

Так как застройщик дважды проигнорировал заседания, то суд решил не снижать неустойку, взыскав её в 100% размере.
Кроме этого были взысканы:
3 000руб. – компенсации морального вреда;
267 525руб. – штрафа (в полном объёме);
10 000руб. – расходов на представителя.
а всего: 815 575руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, поэтому буквально на прошлой неделе мы получили исполнительный лист и сдали его в банк.

Вложения

water_Решение_черн_1.jpg
water_Решение_черн_1.jpg 222.41kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_черн_2.jpg
water_Решение_черн_2.jpg 233.54kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_черн_3.jpg
water_Решение_черн_3.jpg 241.67kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_черн_4.jpg
water_Решение_черн_4.jpg 243.16kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_черн_5.jpg
water_Решение_черн_5.jpg 239.95kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Решение_черн_6.jpg
water_Решение_черн_6.jpg 195.03kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

147

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Два дела дольщиков из ЖК «Мортонград Путилково» (застройщик ООО «РИВАС МО»). Срок передачи квартиры – не позднее 31.12.2016г. Оба дела слушались в Красногорском городском суде МО.

По первому делу просрочка составила 137 дней, сумма неустойки - 488 284,44руб.
Судья  Аникеева Е.Д. взыскала:
- 245 000руб. неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 63 000руб. – штрафа;
- 12 500руб. – судебных расходов,
а всего: 325 500руб.

По второму делу просрочка составила 131 день, сумма неустойки – 469 997руб.
Судья  Белова И.В. взыскала:
- 150 000руб. неустойки;
- 4 000руб. компенсации морального вреда;
- 40 000руб. – штрафа;
- 15 000руб. – судебных расходов,
а всего: 209 000руб.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

148

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

ЖК Татьянин парк и три мировых соглашения, заключённых в суде.

По первому делу неустойка составила 166 250,33руб. за 43 дня просрочки. Иск был подан в Щербинский районный суд г. Москвы. Застройщик предложил добровольно выплатить 90 000руб. В заседании мировое соглашение было заключено на 125 000руб.

По второму делу просрочка составила 82 дня, неустойка за этот период – 255 815руб. Иск был подан в Мещанский районный суд г. Москвы. Застройщик предложил добровольно выплатить 100 000руб. Из-за того, что выявленные недостатки, из-за которых дольщик отказывался принимать квартиру, были несущественными, что в случае процесса могло повлиять на исход дела, эту сумму удалось увеличить только до 140 000руб. Мировое соглашение было утверждено в суде.

По третьему делу неустойка составила 394 545,47руб. за 96 дней просрочки. После направления претензии застройщик предложил 195 000руб. Иск был подан в Щербинский районный суд г. Москвы, после чего была предложена сумма 197 272руб. (50% неустойки). В результате переговоров мы смогли увеличить эту сумму до 265 000руб. Судья Федотов Д. И. утвердил мировое соглашение.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

149 (29-05-2017 08:51:34 отредактировано Юр. бюро Лексар)

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Для дольщика ЖК «Калейдоскоп» (застройщик ООО «Жилищная компания») покупка квартиры была инвестиционный проектом. Купив за собственные деньги квартиру менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.

Цена квартиры составляла 2 179 120руб.

Поверив обещаниям застройщика, дольщик решил подождать ещё полгода (до конца 2016г.), в надежде, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования.

Однако наступил 2017 год, а стройка так и не закончилась. Решив, что «время – деньги», а также подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ на возврат указанных сумм, и подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области. На дату заседания сумма процентов составила 835 329,32руб.

Судья Лапшина И. А. взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств;
200 000руб. – штрафа;
10 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на представителя;
10 372,25руб. – государственной пошлины,
а всего: 2 991 112,66руб.

Таким образом, менее чем за два года дольщик вернул 135% вложенных средств, что в два раза выгоднее, чем если бы он положил эти деньги на депозит под 10% годовых.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

150

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

От участников долевого строительства нам регулярно приходят вопросы, связанные с правовым статусом апартаментов. Их общая тема: апартамент и квартира: в чём отличие?

При слове «апартаменты» каждый из нас представляет что-то своё. Кто-то – шикарный номер в отеле, кто-то просторную квартиру в элитном жилом комплексе, кто-то обычную квартиру, но с панорамным остеклением. В западных странах под апартаментом понимают жильё, предназначенное для сдачи внаём. Их же снимают туристы, предпочитающие на время путешествия пожить в частной квартире, а не в отеле.

А что же такое апартаменты в России? Чем апартаменты отличаются от привычной квартиры? И почему в последние годы застройщики предлагают их всё чаще?

Давайте разбираться.

Итак, начнём с того, что такой вид недвижимости, как «апартаменты», в Российском законодательстве отсутствует… Последние три года идут активные дискуссии на тему введения этого термина в жилищный и гражданский кодексы, однако, в отличие от машино – мест, которые стали самостоятельным объектом недвижимости с этого года, статус апартаментов так и не изменился.

Апартаменты упоминаются в Российском законодательстве всего несколько раз.

Согласно ныне не действующему приказу Федерального агентства по туризму (Ростуризм) от 21 июля 2005 г. N 86 г. «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» апартамент - номер площадью не менее 40 кв.м., состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел (ванна/душ, умывальник, унитаз) и кухонное оборудование. Согласно ранее разработанной классификации, апартамент относился к высшей категории номеров.

Действующий же приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (Минспорттуризм России) от 25 января 2011 г. N 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» не даёт определения апартаментам, но также выделяет его в высшую категорию гостиничных номеров, к которой предъявляются определённые требования. Среди них всё то же количество комнат (2 и более), площадь номера не менее 40 кв.м., наличие кухонного оборудования и полного санузла, а также требования к техническому оснащению номера, наличию в нём определённого комплекта мебели и средств гигиены. И только при соблюдении указанных в данном приказе условий, такой номер имеет право называться «апартаментом».

Таким образом, в действующем законодательстве под апартаментами понимается гостиничный номер высшей категории, который должен отвечать установленным Приказом Минспорттуризма России требованиям.

Ещё апартаменты упоминаются в Постановлении Правительства Москвы от 11 ноября 2014г. № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 228-ПП». В этом документе были уточнены формулировки видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства в Москве, в соответствии с которыми апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и т.д.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства. Логика властей понятна: если  согласно действующему законодательству, апартаменты являются разновидностью гостиничных номеров, то и строить их надо в составе объектов для временного проживания.

А что же продают застройщики под видом апартаментов?

Если коротко, то продают кто – что. Одни, следуя логике закона, предлагают «номера» в гостиницах, другие –  нежилые помещения (офисы) в торговых, торгово-развлекательных или развлекательных центрах, то есть в коммерческих зданиях, третьи – складские помещения. Однако все эти помещения позиционируются застройщиками как «нестандартный вариант» или «новый формат» жилья.

Почему же в этих домах нельзя построить полноценные жилые помещения?

Дело в том, что перечень жилых помещений установлен Жилищным Кодексом России (далее – «ЖК РФ»), и он является закрытым. В п. 1 статьи 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений. Ими являются:
Жилой дом, часть жилого дома;
Квартира, часть квартир;
Комната.

Может быть, апартаменты всё-таки можно причислить к квартире или хотя бы к комнате?

Давайте читать дальше статью 16 ЖК РФ:
П. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
П. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
П. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Нет, из приведённых положений закона этого не следует. И квартира, и комната должны находиться в Жилом доме, коими ни гостиница, ни, тем более, бизнес или деловой центр не являются.

Согласно действующему законодательству нежилые помещения в многоквартирных домах строить можно, а жилые помещения в коммерческой недвижимости – нельзя.
Тем не менее, рынок полон предложений апартаментов, и спрос на них продолжает расти. Давайте подробней рассмотрим, в чём же заключается отличие квартиры от пресловутых апартаментов.

1. Стоимость
Так как апартаменты – это, как правило, офисные (нежилые) помещения, то их стоимость ниже квартир. Разница в стоимости колеблется в пределах 10-20% за квадратный метр. Именно этот фактор более всего привлекает покупателей к этой недвижимости.

2. Инфраструктура
Обратите внимание на то, где вам предлагается приобрести апартаменты. Как правило, такие объекты социального значения, как школы и поликлиники, находятся в отдалении, и надеяться на то, что они будут построены в «шаговой доступности», бессмысленно. К строительству нежилых помещений предъявляется гораздо меньше требований, чем к многоквартирным домам. Застройщик, например, не обязан облагораживать территорию вокруг дома, обустраивать детские и иные площадки. Отсутствие социальной нагрузки на застройщика является одной из основных причин того, что апартаменты  дешевле квартиры.

3. Перепланировка
Понятие «свободная перепланировка» вполне уместно при покупке апартаментов, так как их можно перекраивать под себя как угодно без необходимости получения многочисленных согласований с различными государственными учреждениями. Все ограничения касаются только несущих конструкций.
Покупая же «квартиру свободной планировки», вы получаете жилое помещение без возведённых перегородок, которые предусмотрены проектом. А если вы не хотите возводить перегородки или желаете, чтобы они были в других местах, то это считается перепланировкой со всеми вытекающими последствиями.

4. Регистрация
Оформить постоянную регистрацию (прописаться) в апартаментах нельзя, так как они являются нежилыми помещениями. Исключения составляют «номера» в гостинице, где временную регистрацию, хоть и с некоторыми трудностями, но оформить можно.  На этот пункт обращаем особое внимание, так как многие недобросовестные застройщики на этапе продаж заверяют в обратном. Новосёлы же, получая отказ в регистрации по месту фактического проживания, зачастую оказываются к этому не готовыми.

5. Стоимость коммунальных услуг
Так как апартаменты являются нежилыми помещениями, то размер ежемесячной квартплаты в них выше в среднем на 10-20%. Это связано с тем, что для коммерческой недвижимости ставки выше, чем для жилых домов.

6. Возможность пользоваться субсидиями
Владельцы апартаментов, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не могут воспользоваться льготами при оплате коммунальных услуг, так как они предоставляются только гражданам, проживающих в жилых домах.

7. Налоговая ставка.
В соответствии с Законом г. Москвы от 19.11.2014г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц» ставки налогов следующие:
0,1%-0,3%  от кадастровой стоимости недвижимости – для жилых помещений;
0,5% - 2% от кадастровой стоимости недвижимости – нежилых помещений (за исключением машино-мест, гаражей и объектов незавершённого строительства).

Таким образом, владельцы апартаментов должны платить налог в большем размере. Однако такая ситуация владельцам апартаментов, проживающих в них на постоянной основе, показалась несправедливой, поэтому после длительных дискуссий власти Москвы пошли им навстречу.

Так как российским законодательством не предусмотрен такой вид недвижимости, как «апартаменты», то для идентификации зданий, которые на бумаге не являются жилыми, а по факту – в них проживают граждане на постоянной основе, власти Москвы начали формировать их реестр. Для владельцев апартаментов в домах, вошедших в этот список, предусмотрены льготы по оплате налога на имущество, начиная с налогового периода 2015 года:
собственникам апартаментов площадью до 300 кв. метров с кадастровой стоимостью свыше 100 000 руб. за один кв. метр предоставляется льгота в виде снижения ставки налога с 1,2% до 0,5% для первых 150 кв. м. Если же размер апартаментов больше 150 кв. м, то вся превышающая площадь будет облагаться по ставке 1,2%. Льгота предоставляется по одним апартаментам собственника.

На сегодняшний день в этот реестр, утверждённый 26 октября 2016г. Постановлением Правительства Москвы № 706-ПП, вошли 7 объектов, расположенных по следующим адресам: Пресненская набережная, дома 6 (стр. 2), 8 (стр. 1) и 12; ул. Новый Арбат, д. 32; 4-й Крутицкий переулок, д. 14; Алтуфьевское шоссе, д. 48 (корп. 2) и ул. Братиславская, д. 6. Власти Москвы утверждают, что этот список будет постоянно расширяться.

8. Общее имущество
В отличие от Жилого дома, где технические помещения (подвалы, чердаки и другое общее имущество) принадлежат каждому собственнику пропорционально его доле, в случае с апартаментами покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в них самих. Для того чтобы иметь доступ к подвалу или чердаку владелец апартаментов должен их выкупить или арендовать у застройщика.

9. Создание ТСЖ
Товарищество собственников жилья - объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении. Так как апартаменты не являются жилыми помещениями, а здание, в котором они находятся – жилым домом, то создание ТСЖ для совместного управления общим имуществом невозможно.

10. Управляющая компания
Ситуация гипотетическая, но она может возникнуть: если по какой-то причине управляющая компания вдруг откажется обслуживать здание с апартаментами, то в отличие от жилого дома, который сразу же будет передан ГБУ «Жилищник» до выборов новой УК, собственники апартаментов в аналогичной ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и рискуют на какое-то время остаться без жилищно-коммунальных услуг.

11. Жилищный кодекс
При покупке апартаментов покупателю нужно всегда иметь в виду, что он приобретает не жильё, а коммерческую недвижимость, на режим пользования которой не распространяются нормы Жилищного кодекса России, а также некоторые иные нормы.

Так, закон города Москвы от 12.07.2002г. № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», запрещающий совершение действий, нарушающих покой граждан в ночное время (с 23.00 до 07.00 часов), распространяется только на апартаменты, расположенные в гостиницах. Это значит, что если ваш апартамент расположен в торгово-развлекательном центре, а соседнее помещение выкуплено с целью организации в нём музыкальной/танцевальной студии, где по вечерам и глубокой ночью планируется проводить громкие мероприятия, то пожаловаться на таких «соседей» будет невозможно.

12. Обращение взыскания на недвижимое имущество
Согласно статье 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются. Таким образом, на апартаменты возможно обращение взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами указанного закона.

13. Банкротство застройщика
Так как апартаменты являются нежилым помещением, то в случае банкротства застройщика, дольщики, вложившие свои денежные средства в приобретение такого вида недвижимости, не смогут воспользоваться теми преимуществами законодательства о банкротстве застройщика, какие есть у дольщиков, купивших квартиры. Так, в случае начала процедуры банкротства застройщика, параграфом 7 главы 9 Федерального Закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается открытие реестра о передачи жилых помещений, в который включаются требования граждан, заключивших договоры на приобретение квартир. Дольщик, включивший свои требования о передаче жилого помещения в такой реестр, имеет возможность впоследствии получить свое жилье при соблюдении некоторых условий, указанных в этом параграфе. Что касается дольщиков, вложивших денежные средства в покупку апартаментов, то законодатель для них не предусмотрел никаких специальных реестров. Это значит, что в случае банкротства застройщика, приобретатели апартаментов, как правило, могут только требовать возврата внесенных ими денежных средств, включившись в соответствующую очередь реестра требований кредиторов.

Итак, мы рассмотрели основные отличия апартаментов от квартир. Безусловно, так как этот формат недвижимости набирает популярность, просто необходимо корректировать  законодательство с учётом требований времени. А пока дискуссии по поводу присвоения апартаментам того или иного статуса продолжаются, то на сегодняшний день, принимая решение о покупке апартаментов, необходимо учитывать все приведённые нами особенности их действующего правового статуса.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru