1

Тема: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

По поводу ДДУ от Лидера.. Я, честно сказать, прифигел, когда его прочитал.. Все одеяло в нем натянуто на Застройщика, у Участника (дольщика) есть только право платить и благодарить за то, что взяли деньги.


Все начинается уже в п. 2.2., где Застройщику даруется право в любых пределах изменять фактическую площадь объекта, и закрепляется в п. 2.6.1. утверждением, что в результате может быть изменено как конструктивное решение, так и конфигурация и площадь Объекта, единственное обещание - будет сохранено количество комнат. Т.е., заплатив, например, за 75 м квартиру с эркером, вы можете по факту получить с равным успехом и 50 м и 100 м и без эркера. Во втором случае вам придется всего лишь в течение 15 рабочих дней доплатить образовавшуюся разницу в стоимости квартиры. А если вдруг не сможете - квартирку отберут, а денежки ваши, внесенные два года назад, через 45 рабочих дней вам вернут, естественно, без процентов. Классные кредитные условия для Застройщика! Причем об этих изменениях можно будет узнать, скорее всего, только по факту, потому что уведомлять непосредственно Участника об этом Застройщик не обязан, ограничившись размещением информации в сети интернет и/или иных средствах массовой информации.


Есть еще там несколько веселых пунктов. Например, о том, что до оформления права собственности вы не можете проводить в квартире работы (3.2.2.) И штраф гигантский - 20% от стоимости квартиры и все вернуть взад за свой счет, если вдруг что. Право собственности можно оформить только после подписания Акта приема-передачи. А подписать Акт вы сможете, если заплатите за 4 мес. вперед коммунальные платежи эксплуатирующей компании от Застройщика и, внимание! быстренько, в течение 5 рабочих дней (а иначе – пени), оплатив эксплуатационные платежи по их произвольным расценкам за все время со сдачи дома в эксплуатацию до передачи вам квартиры по акту (п. 3.2.5.2.)! Разумеется, заплатить надо до подписания самого акта! Т.е. Вы, еще юридически не будучи собственником, коим вы становитесь только после подписания акта, уже обязаны будете оплатить 6 месяцев обслуживания (если задержат, то, наверное, и больше) Застройщику, который, по закону, должен нести издержки владения до передачи вам вашей собственности. В Ромашково, например, так и есть, а вот в ЗК решили быть хитрее.
В итоге получается, что эксплуатационные расходы вы начинаете нести с момента приема дома госкомиссией, потом Застройщик, не торопясь в течение 6 мес. вам передает квартиру и подписывает акт только если вы все аккуратно ему заплатили, и после этого не разрешает вам ничего делать на объекте до его регистрации в собственность, но заставляет опять платить коммуналку.


Есть и еще один интересный момент. Продать квартиру по переуступке вы сможете только с согласия Застройщика (п. 6.1. в) и уплатив ему комиссию(!?), если, по счастью, не уговорите их отказаться от денег (п. 6.1.2.), даже если вы этому Застройщику ничего не должны. Непонятно, почему вы, являясь собственником полностью выкупленной доли, не можете при необходимости ее продать без "помощи" Застройщика.


Если квартиру вам сдадут с недоделками, то это вы должны доказать, что они являются существенными (по их определению те, при которых невозможность использования объекта очевидна, но вам все равно это придется доказывать (п. 8.6.))


Наконец, если вам все это надоест, и вы захотите расторгнуть договор по своей инициативе, с вас опять сдерут 10% (п. 7.1.1.)


Но сами вы ни-ни - не должны опаздывать с оплатой, а то попадете на пени в 0,1% от стоимости в день или на одностороннее расторжение договора Застройщиком, о чем он милостиво "вправе" вас известить. Или не известить (п. 8.8.).


Смешно, что в п.9.3. они откровенно пишут, что недействительность (ничтожность) отдельных положений Договора не влечет недействительности (ничтожности) всего Договора в целом.


Но, тем не менее – и это главное – Застройщик не хочет менять ни строчки в своем ДДУ, дескать, все там выверено и отточено юристами. Вот так-то.


Кстати, нигде там не написано, что стоимость 1 кв. м. площади является окончательной и пересмотру в процессе исполнения договора не подлежит.


На всем этом фоне совсем уже неудивительным кажется несоответствие устных обещаний менеджеров, что в домах будут установлены электроплиты, а в санузлах возведены стены и устроена гидроизоляция пола с тем, что по факту в Приложении 2 санузлы не огораживаются, зато на кухне будут возведены стены, что, как на форуме уже писалось, однозначно свидетельствует об установке именно газовых плит.


Выкладываю сам договор, можете насладиться чтением.
   

Вопрос: кто-то еще его читал? Или в такой редакции он есть только у меня?


И еще мне интересно - текст договора ведь должен быть кем-то утвержден, наверное, в той же регпалате. Неужели такой текст можно утвердить?
Прошу прощения за столь длинный пост, но больно уж важная тема.

Вложения

ДДУ ЗК 1-ая очередь (квартиры). doc.doc 181.5kb, 14 раз(а) был скачан с 2012-04-26 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.

2

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

С вашего позволения, создам отдельную тему и перенесу туда ваше сообщение wink

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

3

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

Да, конечно, я не против.

4

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

да уж... может, с этим договором сходить к юристу проконсультироваться? Послушать что скажут по этим пунктам...

Лена. "Ромашково" 2a

5

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

Перечитал несколько раз... Информация шокирующая. Особенно, в силу того, что они себя позиционируют исключительно выполняющими ФЗ-214. А, ЕМНИП, там многое совсем по-другому прописано.

К сожалению, сегодня очень ограничен во времени, но обязательно изучу по пунктам ДДУ ЗК, и выложу свои комментарии.

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

6

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

У меня договор такой же, один в один.

В целом согласна, некоторые условия несколько напрягли. Но, мне кажется, не все так плохо. до Западного Кунцево я рассматривала другие варианты строек, смотрела предлагаемые проекты договоров там, и, по сравнению с ними, ДДУ от Лидера просто образец гуманности (более-менее вменяемо прописаны моменты передачи квартиры, сроки строительства, форс-мажор и пр).

По отмеченным вами моментам:
-  с площадью действительно формулировка неудачная. Хотя, насколько я понимаю, подобные формулировки часто включаются в договоры на строящиеся квартиры - фактическая площадь объектов часто отличается от проектной. По- хорошему, это отличие не должно быть больше 1-2 кв. метров туда-сюда, тогда проблем не должно быть. Если же они захотят вместо 4 квартир на этаже сделать 10 (и ваша квартира их 60 кв.м станет 30) - это другой вопрос. ДДУ вроде им это позволит, но, мне кажется, в случае совсем уж вопиющего изменения площади квартиры, можно будет все-таки доказать в суде, что это существенное изменение объекта. И я сомневаюсь, что существенное изменение квадратов в вашей квартире будет в сторону увеличения. Зачем им это? Они лучше еще одну однакомнатную квартиру туда впихнут и продадут ее, благо спрос есть.

- в части компенсации экспл. расходов  - меня менеджер уверил, что речь идет только о расходах на поддержание территории в нормальном виде до передачи квартир (освещение, уборка) и что они будут минимальными. Я примирилась с этим пунктом, решив, что в любом случае мы будем компенсировать только реально понесенные и документально подтвержденные расходы. Тарифы эксплуатирующей организации на все это счастье не должны быть драконовскими. Не выгодно им портить отношение с жильцами с самого начала, если они хотят остаться на объекте. Хотя тут, конечно, бабка надвое сказала.

- необходимость получения согласия застройщика на уступку - это вроде требование закона (ст. 391 ГК, на которую ссылается ст. 11 ФЗ о долевом участии). Но брать за это согласие деньги, да еще в непонятном размере - это уже креатив Лидера.

В общем, да, вопросы есть. Но, на мой взгляд, их намного меньше, чем могло бы быть. И репутация ФСК Лидер является для меня какой-никакой гарантией того, что ничего совсем страшного не случится. тут надо еще помнить, что Лидер, к счастью, предлагает ДДУ, а не вексельные схемы или предварительные договоры купли-продажи. От этого жить легче. Так, например, закон о долевом участии фиксирует, что стоимость по договору может меняться ТОЛЬКО по соглашению обеих сторон, прописывает подробно случаи, когда дольщик может отказаться от договора (и пени по договору тут не применяются), фиксирует ответственность застройщика).

Так что да, русская рулетка она и есть русская рулетка. Вложения в стойку - это всегда риск. В случае с обсуждаемыми нами условиями договора - этот риск не очень большой, на мой взгляд (и вообще, мне бы хотелось посмотреть хоть один идеальный договор с застройщиком, который вообще не порождал бы никаких вопросов). Намного бОльший риск, по-моему, в нашей ситуации - это отсутствие в конечном итоге съезда с дублера. Тогда ликвидность квартир будет под вопросом. Но тут мы только можем крутить барабан револьвера, стрелять и ждать пустого щелчка smile
 
Какой ДДУ, кстати, в ЖК "Ромашково", предлагают? Может быть кто-нибудь выложит договор для ознакомления (без персональных данных конечно).

7

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

Есть еще там несколько веселых пунктов. Например, о том, что до оформления права собственности вы не можете проводить в квартире работы (3.2.2.) И штраф гигантский - 20% от стоимости квартиры и все вернуть взад за свой счет, если вдруг что. Право собственности можно оформить только после подписания Акта приема-передачи. А подписать Акт вы сможете, если заплатите за 4 мес. вперед коммунальные платежи эксплуатирующей компании от Застройщика и, внимание! быстренько, в течение 5 рабочих дней (а иначе – пени), оплатив эксплуатационные платежи по их произвольным расценкам за все время со сдачи дома в эксплуатацию до передачи вам квартиры по акту (п. 3.2.5.2.)! Разумеется, заплатить надо до подписания самого акта!

Вот это считаю абсолютно обоснованным и ничего шокирующего тут не вижу.
1. Никаких работ вы делать не можете до сдачи дома - это понятно, есть проектная документация, по которой будут принимать дом, приходят они в вашу квартиру - а тут бац! у вас перегородки стоят, не утвержденные и еще что-то... В итоге из-за вашей переделки дом не примут, срок отложат до устранения, застройщик на этом теряет и время, и деньги, логично за это выставить штраф.
2. Право собственности до акта приема-передачи кто-то вообще получает???  Это у всех так.
3. Коммунальные платежи за период со сдачи дома до акта передачи - это тоже у всех есть, все мои знакомые так покупали новостройки. Некоторые чуть ли не за год коммуналку выставляют.

Западное Кунцево, 19 корпус

8

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

Вот договор от ромашковцев. Можно сравнить и сделать выводы о "гуманности". А вообще, рассуждения о том, что Застройщик будет действовать исходя из принципов здравого смысла, могут не подтвердиться на практике. Скорее всего, действовать он будет исходя из собственной выгоды и угрозы применения санкций за слишком явное пренебрежение к правам дольщиков. К тому же, что им мешает тогда внести соответствующие правки в договор, если они собираются их соблюдать?

Вложения

ДДУ Ромашково 21.02.2012.doc 110.5kb, 142 раз(а) был скачан с 2012-04-26 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.

9

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

shns пишет:

Вот это считаю абсолютно обоснованным и ничего шокирующего тут не вижу.
1. Никаких работ вы делать не можете до сдачи дома - это понятно, есть проектная документация, по которой будут принимать дом, приходят они в вашу квартиру - а тут бац! у вас перегородки стоят, не утвержденные и еще что-то... В итоге из-за вашей переделки дом не примут, срок отложат до устранения, застройщик на этом теряет и время, и деньги, логично за это выставить штраф.
2. Право собственности до акта приема-передачи кто-то вообще получает???  Это у всех так.
3. Коммунальные платежи за период со сдачи дома до акта передачи - это тоже у всех есть, все мои знакомые так покупали новостройки. Некоторые чуть ли не за год коммуналку выставляют.


Предлагаю, все же, сравнить два текста договора (ЗК и Ромашково).

1. Да, в п. 3.2.2. речь идет вроде бы о несогласованной перепланировке, но ведь и та планировка, что предлагается проектом, подразумевает возведение перегородок, разводку коммуникаций и т.д. Честно говоря, из этого пункта у меня не сложилось ясного понимания того, можно ли начинать выполнять работы, не подразумевающие перепланировки. И опять же, ощущение, что штрафные санкции тут придуманы волюнтаристски - сравните 3% в Ромашково и 20% в ЗК.
2. Право собственности до акта приема-передачи никто, конечно, не получает. Но я и не ставлю этот факт под сомнение.
3. А вот по п.3. с Вами не согласен - мало ли что и где у кого. Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом, так почему же Вы должны платить за то, что Вам еще не принадлежит? И у Застройщика нет стимула ускоряться с передачей квартиры после ГК - Вы-то все равно платите.

10

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

а что с коммуналььными платежами написано у Ромашково?
насколько мне известно, в практике это распространееный вариант, что покупатель отплачивает коммунальные платежи с момента ГК и до поучения права собственности.

11

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

В Ромашково только после подписания АПП. См. п. 7.3.3.

12

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

albiz, ну так вас ведь никто не заставляет подписывать не устраивающий вас договор smile))

Покупайте в Ромашково, в гости все равно друг к другу ходить будем smile

Западное Кунцево, 19 корпус

13

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

скажите, shns, а Вы действительно согласны, что договор ЗК составлен корректно? wink По-моему, он местами противоречит 214-ФЗ и ГК РФ и должен быть просто приведен в соответствие. И тогда его спокойно можно будет подписывать, оплачивать выбранную квартиру и радостно ждать окончания ее строительства wink Два года, минимум sad

Опять же, в принципе его можно и таким подписать, а потом, сославшись на верховенство закона, отказаться исполнять некоторые положения этого договора. Но, зачем же идти таким кривым и конфликтным путем, когда Застройщик мог бы сразу все поправить и приобрести еще лучшую репутацию в наших глазах smile

14

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

Загвоздка как раз в том, что мало какой застройщик готов обсуждать с каждым из клиентов необходимые им изменения в формулировки договоров. К очень большому сожалению, они изначально в более сильной позиции и могут себе позволить не тратить на это время и ресурсы, особенно, если проект перспективный и спрос на квартиры большой.

В Лидере в принципе допускают, что можно что-то изменить в договоре, но согласование по факту очень долгое и, как мне пояснили, максимум, что можно сделать - изменить некоторые формулировки, не меняя смысла.

Получается, остается только решить для себя - подписывать договор в существующем виде или искать другие варианты.  Из всех вариантов, которые я рассматривала, ЗК мне понравился больше всего и, на мой взгляд, недостатки его ДДУ не настолько критичны, чтобы совсем отказаться от покупки.

15

Re: ДДУ Западного Кунцева. Обсуждение.

На мой взгляд, это довольно рискованный ход со стороны Застройщика. Риски повышенных издержек могут отвратить часть покупателей и снизить ликвидность объекта, а значит и удлинить как сроки строительства так и вероятность привлечь 100% финансирования. Конечно, зависимость не прямолинейна, но, мне кажется, она есть.