1 (24-04-2012 16:44:49 отредактировано Yola)

Тема: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Любой человек, приобретающий квартиру в новостройке без отделки, автоматически получает серьезную проблему, которая заключается в обязательном согласовании перепланировки. Почему? По существующей традиции монолитно-кирпичные дома с индивидуальными проектами, построенные в Москве, имеют свободную планировку, а, по сути, не имеют никакой планировки вообще.

Стен нет, а есть ли свобода?

Обычно, приобретая квартиру, имеющую свободную планировку, покупатель получает: наружные стены и межквартирные, потолок, пол, окна, систему отопления и канализации, вентиляционные каналы, а также входную дверь, которую называют в народе «дверь на выброс». Электропроводка доведена только до щитков на лестничной площадке, - все остальное придется делать самостоятельно. Стены в кирпично-монолитных домах, которые, как правило, и имеют в отличие от панельных, свободную планировку, зачастую отличаются неровными и кривыми поверхностями: и горизонтальными, и вертикальными. Ликвидация этого обстоятельства, естественно, приводит к дополнительным, весьма ощутимым затратам как в материальном, так и в трудовом плане.

За границей приобретение подобного полуфабриката показалось бы, по меньшей мере, странным.

Однако россиянам при отсутствии разумного баланса между спросом и существующим предложением приходится выбирать: пустая кривая бетонная коробка или довольно убогая панель. Конечно, квартиры в домах из монолита имеют свой несомненный плюс – ломать стены, которые вас не устраивают, не придется. Напротив, внутренние стены нужно будет строить. Однако, строительные работы такого рода специалисты считают особо дорогостоящими и трудоемкими – возведение межкомнатных перегородок обойдется примерно в 150 долларов на квадратный метр квартиры. Так, приведение квартиры, имеющей свободную планировку, в квартиру, пригодную для жилья, сделает ее дороже в полтора-два раза, то есть будет стоить приблизительно как сама квартира. Неплохая экономия для организации-застройщика!

Где будут стены: подключаем фантазию?

Приобретая квартиру со свободной планировкой, нужно заранее готовить себя к перепланировке поневоле – отсутствующие перегородки при замерах БТИ намечены кирпичами, разложенными на полу, то есть фиктивно стены есть. Хотите реальные? Согласовывайте перепланировку! Для этого потребуется, не учитывая финансово-временных затрат, оформление большого количества бумаг. Процесс перепланировки регламентируется множеством документов, в числе которых Гражданский, Жилищный и Уголовный кодексы, постановления правительства Москвы и распоряжения мэра.

Свободная планировка – довольно относительное понятие, свобода, конечно, есть, но она довольно ограничена. Согласования требует буквально все: от установки электрических розеток до переноса дверного проема. Существует ряд категорических ограничений: нельзя переносить ванные; уменьшать, изменять или сносить вентиляционный короб и стояки; переносить кухни на площадь, обозначенную жилой; замуровывать трубы в стены, увеличивать полезную площадь за счет присоединения балконов, лоджий и коридора лестничной клетки, изменять внешний вид фасада, затруднять доступ к любым из инженерных коммуникаций и отключающим устройствам, образовывать комнаты, в которых не будет отопительных приборов и естественного освещения, и проч.
Свобода – хлопотное дело: необходимые для перепланировки документы

Количество бумаг, которые нужно собрать для «подневольной перепланировки» не уступает списку для перепланировки обычной. Прежде всего, необходимо изготовить техническое заключение, а также проект перепланировки. Заказать эти документы возможно только в проектной организации, которая имеет лицензию Госстроя. Разработка этих документов обойдется в сумму 50-100 долларов в расчете на квадратный метр площади.

В Москве действует следующий единый порядок действий при получении разрешения перепланировки: БТИ (поэтажный план, экспликация, прочие необходимые документы); получение технического заключения (ТЗК) и изготовление проекта в проектной организации; получение разрешений от архитектурного управления, пожарной инспекции, СЭС, газовой службы, согласование с административно-технической и жилищной инспекциями, согласие всех соседей на вашу перепланировку. Каждый пункт этого списка – это время, нервы и дополнительные расходы.

Однако, и это еще не все. После всех согласований документы должны пройти согласование в межведомственной комиссии (МВК), которая состоит из представителей всех вышеуказанных инстанций. Эта комиссия и утверждает решение о перепланировке окончательно. Заключительный этап этого увлекательного процесса – получение распоряжения о перепланировке. На его основании уже можно проводить перепланировку и вносить измененные данные в БТИ, а также Регистрационную палату (или Департамент государственного муниципального имущества).

Цена свободы

Общая сумма затрат, как и сроки согласования, зависят от масштабов предполагаемой перепланировки, конструкции дома, общей площади и даже района, в котором находится сданный дом. Минимальная стоимость согласования перепланировки – от 500 долларов. Срок согласования – от 30 дней. Резюмируем: покупая квартиру «с индивидуальной планировкой» нужно готовить себя к многомесячной и довольно затратной волоките.
(взято с сайта realt-master.ru)

Лена. "Ромашково" 2a

2

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

И еще один пустячок, о котором нельзя не упомянуть. Дело в том, что окончательная площадь квартиры со свободной планировкой получится меньше ровно на ту площадь, которую займут межкомнатные стены. Чем больше квартира, чем больше стен, тем больше расхождение. При современных московских ценах на квадратные метры, которые и не думают не только снижаться, но и стабилизироваться, разница может составить весьма кругленькую сумму.

Лена. "Ромашково" 2a

3 (24-04-2012 17:06:08 отредактировано Yola)

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Также получается, что нельзя изменять границы мокрых зон, т.е. санузла и кухни за счет жилых помещений, только за счет подсобных или коридора.
Ну и кухня с газовой плитой, как мы тут выяснили на форуме, smile должна быть закрытой, т.е. отделена от остальных помещений стеной, перегородкой, дверью. Единственный выход - это ставить раздвижные двери для объединения кухни с гостиной комнатой, к примеру. Или менять газовую плиту на электрическую.

Как-то все безрадостно...
Получается, что путь наименьшего сопротивления - это достроить стены за строителей на тех самых местах, которые будут обозначены "в один кирпич".

Лена. "Ромашково" 2a

4

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Согласовать перепланировку можно только при наличии оформленного права собственности.
Пока такового документа нет - единственное, что можно сделать - это проконсультироваться со специалистами, насколько сложно будет в будущем узаконить свою, к примеру, уже сделанную без согласования перепланировку. Хотя это и не даст 100% гарантии на то, что при согласовании проблем не будет.

Лена. "Ромашково" 2a

5 (24-04-2012 17:35:27 отредактировано Yola)

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

нашла еще один вариант проведения согласования перепланировки:
"Делаете перепланировку на бумаге, идете в проектную организацию, они Вам делают проект, а потом с этим проектом к застройщику, чтобы изменил план квартиры. если все переделаете до БТИ, тогда получится, что Вы перепланировку не делали, а купили такую квартиру. "
Не знаю только, возможно ли это у нашего застройщика...

А вообще, советуют брать план и экспликацию до перепланировки и план своих фантазий на тему и идти в местное архитектурное управление и получать там исчерпывающий ответ как можно делать, а как нельзя.

Лена. "Ромашково" 2a

6

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Ну есть конторы, которые разрабатывают дизайн, делают все необходимые чертежи, планы, потом же ремонтируют, помогают при согласовании
например мне эти ребята понравились http://www.remont-f.ru/service/design/
а здесь можно прикинуть приблизительную стоимость по ремонту http://www.otdelka-master.ru/price-calc … monta.html

Западное Кунцево, 19 корпус

7

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

вообще, таких ресурсов много, но самим-то тоже надо быть в курсе.  Ведь из-за некоторых особенностей изначально имеющейся квартиры не всегда можно сделать то, что хочется. А когда речь идет о покупке квартиры, лучше заранее все предусмотреть в соответствии со своими планами. Я, вот, поняла, что то, что я нафантазировала изначально, сделать, увы, не получится.

Лена. "Ромашково" 2a

8

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

А в ЗК из-за газовых опять же плит в ДДУ написано о возведении стен на кухне и установке двери на кухню. Так что на первое время хоть одна внутренняя стена будет big_smile правда такая конфигурация не всем подойдет smile

Западное Кунцево, 19 корпус

9

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

А в Ромашково, если мне не изменяет память, говорилось только о стенах санузла, а кухонных не будет... Хотя там плиты тоже, по идее, газовые. Наверное я что-то путаю, нужно будет уточнить smile

Лена. "Ромашково" 2a

10

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Когда мы спрашивали про плиты - нам сказали что электро. Газ - только отопление. Поэтому свободная планировка и никаких стен между кухней и комнатами

Здесь могла быть ваша реклама

11

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Супер!!!!!!!!!!!!!!! Последние впечатления были от "разведки" в офисе ЗК. Вот я по аналогии и предположила, что раз отопление и там и там газ, то, скорее всего и плиты газ. развела тут панику smile Пойду теперь спать спокойно smile)

Лена. "Ромашково" 2a

12

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

xomka пишет:

Когда мы спрашивали про плиты - нам сказали что электро. Газ - только отопление. Поэтому свободная планировка и никаких стен между кухней и комнатами

Всё верно, у нас - однозначно электронами еду греть придётся wink

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

13

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

А в Ромашково-сити тоже газовое поквартирное отполение?

Западное Кунцево, 19 корпус

14

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

shns пишет:

А в Ромашково-сити тоже газовое поквартирное отполение?

Нет, у нас котлы на чердаке, как я понимаю - по одному на подъезд.

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

15

Re: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

palada пишет:

согласовывать ничего не надо
если есть время, дождитесь регистрации права собственности,
а дальше имеете полное право вообще никого в квартиру
не впускать и делайте что хотите, кроме сноса несущих
стен и колонн, изменения фасада здания и переноса "мокрых"
зон(с/у) без гидроизоляции


Это если квартиру никогда не продавать.

Ромашково к.1, Саша