1 (29-03-2013 12:29:05 отредактировано mary g)

Тема: ТСЖ и УК.

Суть создания ТСЖ в том, что собственники помещений объединяются для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом у товарищества собственников жилья возникают права: заключение договора управления многоквартирным домом, заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества, оказании коммунальных услуг, определения сметы расходов и доходов на год на, основании которой устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника.
Помимо этого ТСЖ имеет право предоставлять собственникам дополнительные услуги, если возникнет необходимость, пользоваться банковскими кредитами, рассчитываться по договорам с поставщиками услуг и работ, а также продавать, обменивать или сдавать в аренду имущество, принадлежащее товариществу.

Процесс создания:

По новому Жилищному кодексу товарищество собственников жилья создается только в том случае, если в него вступают хозяева квартир, имеющие в общей сумме более 50 процентов голосов в домовладении.
Если собственники помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах, товарищество имеет право принудительно затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке. Кроме того, ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения собственником обязательств по уплате взносов и оплате иных расходов.
В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Когда дом только строится, создание ТСЖ способствует защите интересов лиц, финансирующих строительство. В старых домах, особенно расположенных в центре, создание ТСЖ помогает жильцам противостоять давлению со стороны юридических лиц и органов власти, заинтересованных в признании данного жилья аварийным и расселения домов.

Управление ТСЖ

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Налогообложение:

ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениям относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

Преимущества:

ТСЖ одна из форм местного самоуправления, позволяет инициативной группе решать проблемы, позволяет широкому кругу заинтересованных лиц принимать участие в решении вопросов функционирования дома. Возможное повышение качества услуг и эффективности управления общим имуществом

Недостатки:

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Если среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Ромашково, 5г

2

Re: ТСЖ и УК.

Не пришло ли нам в этой связи время подумать о создании ТСЖ? Уже более 60% квартир продано.

Ромашково, 5г

3

Re: ТСЖ и УК.

marijagolovina пишет:

Не пришло ли нам в этой связи время подумать о создании ТСЖ? Уже более 60% квартир продано.

Не особо силён в ЖК РФ, но из приведённого выше, как я вижу, следует найти 50 процентов от общего числа квартир, т.е. фактически ВСЕХ, заключивших ДДУ на сегодня.... Нереально wink

И не совсем уверен, что ТСЖ можно организовывать на этапе ДДУ. Если я не прав - прошу поправить, с пруфлинками.

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

4

Re: ТСЖ и УК.

Создать ТСЖ на этапе строительства можно, вот линки:

http://www.bestlawyers.ru/php/news/news … mp;start=0
http://www.zonazakona.ru/showthread.php?t=55153

Согласна, найти 50% - это будет сложно, но если это удастся, то, как я понимаю, например, вопрос с нормальным съездом на дублер будет решаться уже совершенно на другом уровне, т.к. ТСЖ представляет собой реальную силу, обладает правами получать всю актуальную информацию из первых рук влиять я ход дела. В этом вопросе не то что 50% заинтересованы, а все.

Ромашково, 5г

5

Re: ТСЖ и УК.

хорошая идея, может быть попробуем все-таки шахматку создать и оценить сколько нас здесь?

Антон, корпус 1

6

Re: ТСЖ и УК.

bst7 пишет:

хорошая идея, может быть попробуем все-таки шахматку создать и оценить сколько нас здесь?

Шахматку - мне не по силам. Если кто озадачится - вэлкам wink

А количественную оценку можно получить посмотрев раздел "Пользователи" в меню. И - расстроиться...

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

7

Re: ТСЖ и УК.

Мы же уже поднимали этот вопрос в другой ветке. ТСЖ уже есть, но как-то засекречено. Если бы они вышли на открытый диалог и рассказали, что и, как собираются делать, то возможно, они нас устроят. А создание ТСЖ на этапе строительства, в нашем случае уже речь может идти о смене, по-моему не реально. Мы меняли, когда дома были на 70% заселены и то с большим трудом собрали необходимое количество подписей. Причем были и подлоги, старая контора прикидывалась новой и собирала свои подписи.
Возникает закономерный вопрос, зачем менять то, чего мы не разу не видели? Думаю, что существующему ТСЖ пора выйти из тени и озвучить нам свои планы. Если нас все будет устраивать, то вопрос о смене отпадет сам собой.

Александр. Ромашково, корпус 4

8 (30-03-2013 14:23:14 отредактировано Солнечная_я)

Re: ТСЖ и УК.

alvilin пишет:

Мы же уже поднимали этот вопрос в другой ветке. ТСЖ уже есть, но как-то засекречено. Если бы они вышли на открытый диалог и рассказали, что и, как собираются делать, то возможно, они нас устроят. А создание ТСЖ на этапе строительства, в нашем случае уже речь может идти о смене, по-моему не реально. Мы меняли, когда дома были на 70% заселены и то с большим трудом собрали необходимое количество подписей. Причем были и подлоги, старая контора прикидывалась новой и собирала свои подписи.
Возникает закономерный вопрос, зачем менять то, чего мы не разу не видели? Думаю, что существующему ТСЖ пора выйти из тени и озвучить нам свои планы. Если нас все будет устраивать, то вопрос о смене отпадет сам собой.

Не совсем так. Если я не ошибаюсь, в соседней ветке обсуждалась управляющая компания, которую как раз и вправе поменять члены ТСЖ большинством голосов.
Здесь же речь идет о ТСЖ, т.е. о товариществе собственников жилья, которое создают собственники квартир.

На этапе стройки создать можно. Отличие от обычного ТСЖ по сути только в названии, это будет Товарищество будущих собственников квартир. После регистрации собственности, возможно, необходимо будет вносить изменения в название (исключать слово "будущих").

Анастасия, корпус 3

9

Re: ТСЖ и УК.

Прошу прощения, ошибся, существует УК, но смысл тот же. Все решения по выбору формы управления, состава правления ТСЖ, выбор УК принимает не ТСЖ, а общее собрание собственников жилья.
ТСЖ и УК - это разные формы управления коммунальным хозяйством, выполняющие одинаковые функции. Если я не прав, то прошу юристов поправить меня. Есть большие сомнения, что ТСЖ будет качественнее вести наше хозяйство, на общественных началах. Или предлагается создать общественную организацию для защиты наших интересов в различных инстанциях? По-моему, для этого совсем не обязательно создавать ТСЖ. Или я чего-то не понимаю?

Вот заметка из интернета о различиях между УК и ТСЖ. Она не отвечает на все вопросы, но суть понятна.

Созданные собственниками многоквартирных домов Товарищества собственников жилья и Управляющие компании, осуществляющие управление общей собственностью многоквартирного дома, имеют общую задачу направленную на создание благоприятных и безопасных условий проживания жителей в этих домах, производство работ связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества собственников, предоставление проживающим в доме гражданам полного набора коммунальных услуг. Деятельность любых организаций осуществляющих управление многоквартирными домами должна происходить по стандартам и правилам, установленным Правительством Российской Федерации.
Имея единую для них задачу направления своей деятельности, у этих организации существуют принципиальные отличия по своим структурам и принципами построения.
ТСЖ это не коммерческие организации созданные собственниками многоквартирных домов для эксплуатации и ремонта своей общей собственности в многоквартирном доме. Состав правления ТСЖ избирается общим собранием собственников из числа самих жителей дома и очень часто они не имеют необходимого профессионального опыта и знания многочисленных законов и постановлений правительства в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством, различных строительных и эксплуатационных норм и правил. При этом у ТСЖ нет достаточного количества материальных и технических ресурсов, необходимых для нормального проведения ремонтов их общей собственности.
Управляющие компании это коммерческие предприятия созданные с целью получения прибыли от своей деятельности, а потому состоят из профессионалов своего дела, имеющих опыт и широкие знания в юридических вопросах связанных с деятельностью ЖКХ. Этим они выгодно отличаются от ТСЖ. Собственная производственная база, обученный и аттестованный персонал руководителей и специалистов-ремонтников вместе с возможностью аккумулирования на своих счетах достаточно больших денежных средств позволяет им грамотно и качественно производить весь объем работ связанных с управлением общей собственности в многоквартирных домах.
Но наличие прорех в существующих законах, и в собственной совести некоторых руководителей УК, позволяет им, путем различных махинаций, получать не законные громадные прибыли. Регулярно, средства массовой информации сообщают о выявлениях злоупотреблений в жилищном хозяйстве. Причем очень часто происходит сговор между чиновниками местной власти и коммунальными организациями или управляющими компаниями, выделенные средства для проведение капитального ремонта многоквартирных домов расхищаются без выполнения запланированных работ или составляются завышенные сметы на капремонт, а по факту выполняется гораздо меньший объем капитального ремонта.
Генеральная прокуратура РФ зафиксировала только в одном Южном федеральном округе более 2,4 тысячи нарушений в сфере ЖКХ. По результатам проверки в отношении 500 должностных лиц возбуждены административные производства или уголовные дела по ч.4 ст159УК РФ(мошенничество).
Подобными делами грешат и недобросовестные председатели ТСЖ, необоснованно завышают плату на содержание и ремонт дома, а собранные средства они просто расхищают.
Собственникам помещений необходимо постоянно отслеживать деятельность управляющей компании и ТСЖ в своих домах, так как они подотчетны нам. Мы имеем право требовать выполнение всех пунктов заключенного с ними договора и отчета о выполнении этого договора. Такой контроль нужно производить совместно с Государственной жилищной инспекцией.

Александр. Ромашково, корпус 4

10

Re: ТСЖ и УК.

Возникла небольшая путаница. Попытаюсь разгрести её. wink

1. Итак, пока никакого ТСЖ нет (скорее всего), если его ещё никто не зарегистрировал. А его зарегистрировать легально не могли, т.к. для этого требуется проведение общего собрания собственников и не менее 50-ти процентов голосов.

2. Сейчас, не исключено, уже есть или скоро будет именно Управляющая компания - специально созданная Рондом для обеспечения ЖК Ромашково на первых порах.

И ТСЖ, и УК - это разные формы управления домом/микрорайоном. Разница в этом такая: ТСЖ - это та же УК, только состоящая из жильцов (даже сантехник с дворником могут быть жильцами). А УК - это профессиональная компания, которая нанимается опять же 51% голосов жильцов. Т.е., либо сами всё делаем (мусор метём, нанимаем сантехников и сторожей в штат, заключаем договора на вывоз мусора и т.д.) - тогда это ТСЖ. Либо нанимаем специально обученных людей, которые всё это делают - это УК.

Т.е., пока собрание не проводилось - ТСЖ нет. Посему УК от Ронда при получении собственности будет настаивать с каждым жителем на заключение договора управления, и как только наберёт 51% согласных - то у других спрашивать не будет, а станет автоматом УК для всего ЖК Ромашково. И это - нормальная практика, ничего в этом плохого нет: в любом случае кто-то должен этим заниматься на первых порах, и пусть, считаю я, это будет УК от Ронда.

Потом, спустя некоторое время, месяц-год, если подавляющее большинство жителей будет устраивать качество обслуживания и ценник, то всё так и останется. Если нет и будут инициативные люди - то будет проведено собрание, на котором либо с новой УК заключат договор, либо проголосуют за образование ТСЖ. Время покажет.

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

11

Re: ТСЖ и УК.

В принципе, и тот, и другой вариант приемлем, и с УК, и с ТСЖ. Что выгоднее - надо тупо считать. Делать ТСЖ на один дом - точно не выгодно, надо хотя бы на несколько корпусов, или на всё Ромашково, т.к. надо как минимум платить зарплату правлению - председателю, бухгалтеру, секретарю и пр. А т.к. у нас, как я понимаю, люди не самые бедные квартиры купили, то и заинтересовать правление ТСЖ (состоящее из жильцов) в хорошей работе можно будет только хорошей зарплатой.

А если ТСЖ охватит всё Ромашково - то это будет фактическая альтернатива УК от Ронда, и это было бы неплохо, кмк. Но очень сложно организуемо, т.к. нужно собрать кворум из жителей, а УК-нии от Ронда это не требуется, как я писал выше - подписал собственник Акт передачи квартиры, и автоматически подмахнул договор с УК от Ронда, и вот УК от Ронда - везде в Ромашково.

Но, повторюсь, на начальном этапе вариантов других нет!... ну, либо создать сейчас ТСЖ, либо создать сейчас УК и как-то уговорить будущих жителей подписаться под договором на обслуживание.... но и то, и другое - нереально wink

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

12

Re: ТСЖ и УК.

Без подписи договора ключи не выдадут, что и логично, не могут же они работать бесплатно. А с существующей УК (по непроверенным данным) неплохо было бы уже налаживать контакт. Только, непонятно, как? Обычная практика УК создает информационный сайт, может быть нечего пока выкладывать?

Александр. Ромашково, корпус 4

13

Re: ТСЖ и УК.

Вот еще сообщение в тему. Далеко не факт, что ТСЖ будет лучше чем УК.

Половина московских ТСЖ оказались "липовыми"

Опубликовано
26.12.2012
13:57

Почти половина из 8148 товариществ собственников жилья (ТСЖ), зарегистрированных в Москве на начало 2012 года, оказались фиктивными и были ликвидированы. Как сообщает РИА Новости, об этом заявил руководитель Государственной жилищной инспекции столицы (Мосжилинспекция) Олег Кичиков.
По его словам, в настоящее время в городе насчитывается около 4300 ТСЖ, при этом в работе значительной части из них выявлены различные нарушения. "Проверив эти ТСЖ, мы направили более 2500 предписаний об устранении противоречий законодательным нормам, однако 927 товариществ никак не реагируют на наши предписания", - заявил чиновник.
В то же время, как отметил Кичиков, Москва является единственным на данный момент субъектом страны, где все управляющие компании (УК) раскрыли информацию о своей деятельности. За неисполнение этого требования в текущем году были оштрафованы 82 компании и их руководители (на 300 и 50 тысяч рублей соответственно). Главы двух дирекций единого заказчика и двух частных УК были дисквалифицированы по решению суда.
В соответствии с постановлением правительства России от 2010 года, все организации, занимающиеся управлением многоквартирными домами, обязаны размещать в интернете информацию о своих доходах, расходах, оказываемых услугах и их стоимости. Проверка московских ТСЖ стартовала в марте текущего года по распоряжению мэра Сергея Собянина. Контроль за работой товариществ и УК возложен на Мосжилинспекцию, которая имеет право запрашивать правоустанавливающие документы, проверять правомерность выборов председателя ТСЖ и выполнение организациями условий договоров с жителямий.
В июле 2012 года в России состоялась первая дисквалификация главы государственной управляющей организации. Исполняющий обязанности директора ДЕЗа московского района Новокосино Павел Тарасенков лишился должности за несоблюдение стандарта раскрытия информации. Позднее произошла первая дисквалификация руководителя частной УК (от работы отстранили гендиректора компании "РЭУ-24 района Измайлово"). Дисквалифицированные не имеют права занимать должности в организациях сферы жилищно-коммунального хозяйства в течение года.

Александр. Ромашково, корпус 4

14

Re: ТСЖ и УК.

alvilin пишет:

Далеко не факт, что ТСЖ будет лучше чем УК.

Есть знакомые, купившие квартиры в аэробусе и скай-форте. На этапе строительства были созданы УК от застройщиков. Сначала все было хорошо, но как только начали делать ремонты, началась жесть наподобие запрета допуска ремонтных бригад без СРО, покупка и установка кондиционеров только у партнеров УК с ценами в 1.5 раза выше, чем по рынку, проект электрики только у партнеров УК, проект кондиционеров там же, за каждое согласование нужно платить, чтобы 3 фазы включили - нужно платить за разрешение - и т.д.

Антон, корпус 1

15

Re: ТСЖ и УК.

У нас в Трехгорке было тоже самое. Там конечно застройщик был СУ-155, а они халтурщики еще те, соответственно, первая УК, была их карманная. Новые дома приняли в таком состоянии, как будто они лет десять эксплуатировались и требуют капитального ремонта. Мое мнение, нужно уже сейчас пытаться налаживать диалог с будущей УК. Возможно, все будет нормально. Как это сделать, можно обсудить здесь на форуме.
Платить естественно придется, но когда за каждое телодвижение в своей квартире начинают вымораживать деньги и причем немалые, начинается напряг.

Александр. Ромашково, корпус 4