31

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Дольщики нередко сталкиваются с проблемой расчёта суммы неустойки. Несмотря на довольно простую формулы подсчёта, возникает много вопросов её практического применения.

      Итак, согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…в случае нарушения предусмотренного договором участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора участия за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере».

      Традиционно сложности возникают с определением периода просрочки. Как правильно подсчитать период просрочки? С какого дня начинать отсчёт? Включать ли в период просрочки дату подписания акта приёма – передачи?

      На этот вопрос дал исчерпывающий ответ Президиум Верховного Суда РФ в своём обзоре разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.:
      «…В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой…».

      Таким образом, если дата передачи квартиры указана «не позднее 30.06.2016г.», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 1 дня, подписание АПП 02.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 2х дней и т.д.

      Итак, исходя из текста закона 214-ФЗ, формула расчёта неустойки (до 2016г.) выглядит так:

      Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка рефинансирования/ 150
      Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

      С этим разобрались. Однако, если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в законе 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

      Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012г. по 31.12.2015г. составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825).
Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015г. № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составлявшей 11% (в формуле учитывается как 0,11).

      Таким образом, с 2016 года формула расчёта неустойки стала выглядеть так:
      Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ключевая ставка / 150
      Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

      А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru):
      С 14 июня 2016г. уменьшилась до 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
      С 19 сентября 2016г. уменьшилась до 10% (в формуле учитывается как 0,1)

      Разбор подсчёта неустойки на конкретном примере разберём в следующей статье.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

32

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

При практическом применении формулы, нередко возникает вопрос, а как подсчитать неустойку, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или подсчитать сумму по одной ставке (например, на дату подписания акта приёма-передачи или подачи искового заявления)?

      Тут стоит отметить, что если в начале года суды по-разному производили подсчёт, то в настоящее время уже сложилась практика, согласно которой расчёт суммы неустойки производится за каждый период, в который действовала та или иная ключевая ставка/ставка рефинансирования. При этом, вы всегда можете заявить иск, рассчитав неустойку по выгодной Вам ставке – если Суд будет не согласен с расчётом, то произведёт перерасчёт самостоятельно.

      Пример:

      Срок передачи квартиры: «не позднее 30 июня 2015года», цена квартиры 2 000 000руб., квартира не передана. Я подаю иск по состоянию на 30 сентября 2016г. Сумма неустойки за этот период составит 596 200,51коп., из расчёта:

с 01.07.2015г. по 31.12.2015г. – 202 400р.,
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. – 242 000,55р.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. – 135 800р.,
с 19.09.2016г. по 30.09.2016г. – 15 999,96р.


      Для Вашего удобства мы приводим формулы расчёта суммы неустойки, исходя из размера ставки рефинансирования/ключевой ставки в соответствующие периоды:

      За период с 01.07.2015г. по 30.12.2015г. (184 дня):
      Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0825 / 150 * 184


      За период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
      Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165


      За период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
      Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97


      За период с 19.09.2016г. по 30.09.2016г. (12 дней):
      Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 12


      Если у вас всё равно возникают трудности с расчётом суммы неустойки, пожалуйста, оставляйте заявку на нашем сайте www.neustoyka-ddu.ruhttps://vk.targethunter.net/rtrg/ccd17bd7a8_57ee47ed9693c007bd1117b9.gif или звоните по телефону +7 499 955 4928. Будем рады Вам помочь!

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

33

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Предложенный нами способ расчёта суммы неустойки вызвал вопросы у дольщиков, так как некоторые из них сталкивались с иным мнением юристов, согласно которому единственно верным способом расчёта неустойки за период является применение единой ставки ЦБ, действующей на дату подписания акта приёма – передачи квартиры либо на дату подачи иска. Что же, давайте разбираться.

      Эпиграфом к дальнейшему повествованию будет известная русская пословица: закон, что дышло: куда повернёшь - туда и вышло.

      Обратимся к тесту закона. Согласно ч. 2. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:  «…В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

      Обязательство, которое нарушил застройщик, состоит в передаче квартиры. Однако сразу возникает вопрос, о каком дне идёт речь: дате фактического исполнения обязательства (подписания акта приёма – передачи) или дате, исполнения обязательства, указанной в ДДУ? И если мы имеем в виду фактическую передачу, то какую дату брать в расчёт, если квартира так и не передана? Третий вопрос, вытекающий из первых двух: как производить подсчёт каждого дня просрочки? И тут начинаются дискуссии, так как налицо три варианта прочтения одной и той же нормы:

    1.    Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ;
    2.    Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату фактического исполнения обязательства (дату акта приёма-передачи) либо, если квартира не передана, на дату подачи искового заявления;
    3.    Нужно делать расчёт за каждый день, применяя ставку ЦБ, действовавшую в каждый день просрочки.

      Рассмотрим каждый вариант подсчёта.

      Первый вариант самый удобный: в ДДУ указана дата передачи квартиры (дата исполнения обязательства), если она не передана в срок, то сумма неустойки высчитывается на эту дату в соответствии с действующей в этот день ставкой ЦБ и далее каждый день просрочки будет стоить одну и ту же сумму, независимо от дальнейших изменений ключевой ставки. Логично? Логично.

      Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке (с 01.01.2016г.), юристы справедливо посчитали, что законодатель говорит о фактической дате исполнения обязательства, и действительно, зачем считать неустойку по 8,25%, если можно посчитать по 11%?  Логично? Логично.

      Однако, когда ключевая ставка поползла вниз, и считать неустойку за весь период по 10,5% стало не выгодно, то появились доводы о том, что нужно высчитывать неустойку за каждый день просрочки, применяя ставку ЦБ, действовавшую в этот день. Действительно, если ставка ЦБ меняется, то очевидно, что и расчёт должен меняться, так как в обратном случае (если квартира так и не передана), за один и тот же период дольщик взыщет разные суммы в зависимости от того, например, когда он обратился в суд, а это несправедливо. Логично? Логично.

      Таким образом, каждый способ подсчёта неустойки может иметь своё обоснование. Пока ставка рефинансирования не менялась, таких вопросов не возникало. С прошлого года применяемая в расчётах ставка успела измениться три раза, что повлекло за собой споры о том, как делать расчёт, а суды стали выносить разные решения.

     Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке, наше бюро, действуя в интересах клиентов, делало расчёт неустойки по второму варианту: 11% за весь период просрочки, приводя в своих исковых заявлениях соответствующее обоснование. Однако суды делали перерасчёт по периодам. Предлагаем Вашему вниманию одно из таких решений, где судья не поленилась привести расчёт неустойки в тексте решения.

      Цена квартиры 6 792 056,00руб., период просрочки с 01.09.2015г. по 23.03.2016г. В иске мы заявили сумму неустойки, произведя расчёт по ставке 11% за весь период: 6 792 056 * 0,11 *1/300 *2 * 204 = 1 016 091,58руб.
Однако суд сделал перерасчёт (стр. 3), посчитав сумму неустойки отдельно за 2015 год (составила 455 746,96руб.) и отдельно за 2016 год (составила 413 409,81руб.), в сумме 869 156,77руб.
Кроме того, именно это решение подтвердил Московский городской суд, о котором мы писали выше.

      С тех пор, как ключевая ставка стала снижаться, мы, снова действуя в интересах клиентов, изменили свою позицию, и теперь в своих исковых заявлениях делаем расчёт неустойки по периодам. Судебная практика в настоящий момент идёт именно по этому пути, хотя, безусловно, мы не можем заявлять, что во всех судах она одинакова. Уверены, что есть и будут судьи, которые толкуют и будут толковать эту норму по-своему. В конечном счёте, неважно, что мы думаем, важно, что думает конкретный судья, так как именно он/она принимает решение. Мы все ждём разъяснений Верховного суда по этому вопросу для того, чтобы поставить точку в этой дискуссии.

      А пока таких разъяснений нет, то мы производим подсчёт так, как это выгодно клиенту. В настоящий момент выгодно считать по периодам, и мы так и считаем smile

Вложения

water_решение_Мурах_1.jpg
water_решение_Мурах_1.jpg 115.47kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-24 

water_решение_Мурах_2.jpg
water_решение_Мурах_2.jpg 118.85kb, 1 раз(а) был скачан с 2016-10-24 

water_решение_Мурах_3.jpg
water_решение_Мурах_3.jpg 121.03kb, 1 раз(а) был скачан с 2016-10-24 

water_решение_Мурах_4.jpg
water_решение_Мурах_4.jpg 124.66kb, 1 раз(а) был скачан с 2016-10-24 

water_решение_Мурах_5.jpg
water_решение_Мурах_5.jpg 110.1kb, 1 раз(а) был скачан с 2016-10-24 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

34

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Ещё одно дело, демонстрирующее разношёрстное толкование одной и той же нормы. Судья Савёловского районного суда Миронова А. А. в своём решении от 21.06.2016г. по делу нашего клиента – жителя ЖК «Бутово – парк» (ответчик АО «СТ-Инжиниринг») пересчитала неустойку по единой ставке 10,5% за весь период просрочки 326 дней (с 01.07.2015г. по 21.06.2016г. – дату судебного заседания) от суммы ДДУ 1 901 150руб. Сумма неустойки при таком расчёте составила 433 842,43руб. Судья снизила её до 400 000руб., однако штраф присудила в полном объёме – 200 500руб. С ответчика также в полном объёме были взысканы судебные расходы (услуги нашего бюро) 36 000руб. Итоговая сумма составила 641 203,00руб. 20.09.2016г. Московский городской суд оставил в силе это решение.

Повторим ранее озвученный нами вывод: пока Верховный суд не высказал своё мнение, считайте неустойку так, как выгодно Вам – суд скорректирует эти суммы, если посчитает нужным.

Вложения

water_Решение_Лос1.jpg
water_Решение_Лос1.jpg 91.65kb, 1 раз(а) был скачан с 2016-10-25 

water_Решение_Лос2.jpg
water_Решение_Лос2.jpg 91.56kb, 1 раз(а) был скачан с 2016-10-25 

water_Решение_Лос3.jpg
water_Решение_Лос3.jpg 149kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-25 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

35

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Помимо взыскания неустойки наше бюро занимается оформлением права собственности, в том числе, через суд. Так, буквально в прошлую пятницу мы получили сразу 5 выписок из Управления Росреестра по Москве и 1 по Московской области о признании права собственности на недвижимое имущество (квартиры) на основании судебных решений, вынесенных в пользу наших клиентов.

Вложения

water_Выписка_Бахт.jpg
water_Выписка_Бахт.jpg 81.07kb, 3 раз(а) был скачан с 2016-10-26 

water_Выписка_Гус.jpg
water_Выписка_Гус.jpg 73.51kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-26 

water_Выписка_Кобыз.jpg
water_Выписка_Кобыз.jpg 78.3kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-26 

water_Выписка_Кузн.jpg
water_Выписка_Кузн.jpg 74kb, 1 раз(а) был скачан с 2016-10-26 

water_Выписка_Тюр.jpg
water_Выписка_Тюр.jpg 71.17kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

water_Выписка_Хлоп.jpg
water_Выписка_Хлоп.jpg 71.57kb, файл ни разу не был скачан. Пока ещё.) 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

36

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Бьём рекорды!

     На прошлой неделе наши клиенты - семейная пара из квартала таунхаусов "Вяземское" (застройщик АО А101 Девелопмент) получила на свои счета суммы неустойки в рекордно короткие сроки: с момента подачи иска до фактического перевода денег прошло..... всего 78 дней!!! Дело рассматривалось в Видновском городском суде МО судьёй Волковой С. Ю.

      И ещё один рекорд - на сегодняшний день это самая большая сумма, которую нам удалось взыскать с одного объекта:
      При цене иска 1 840 006 руб. 04 коп. мы взыскали невероятные 1 666 412,98руб!!!
      Так как истцов было двое, то каждому присудили по 833 206,49руб.

Вложения

water_Исполнит_Хирй_1.jpg
water_Исполнит_Хирй_1.jpg 75.64kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-28 

water_Исполнит_Хирй_2.jpg
water_Исполнит_Хирй_2.jpg 57.21kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-28 

water_Исполнит_Хирй_3.jpg
water_Исполнит_Хирй_3.jpg 76.21kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-28 

water_Исполнит_Хиря_1.jpg
water_Исполнит_Хиря_1.jpg 78.25kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-28 

water_Исполнит_Хиря_2.jpg
water_Исполнит_Хиря_2.jpg 54.87kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-28 

water_Исполнит_Хиря_3.jpg
water_Исполнит_Хиря_3.jpg 75.49kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-10-28 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

37

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Ситуация: в  ДДУ указан суд, в котором предполагается разрешать спор в случае невозможности его урегулирования путём переговоров. Вы изучили практику этого суда, суда, находящегося по месту вашей регистрации, и пришли к выводу, что хотите судиться по месту регистрации. Как быть? Можно ли подать иск в иной суд, чем указан в ДДУ?

      Давайте разбираться.
      В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

      В соответствии с п. 1 статьи 16 этого же Закона «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными…».

      Таким образом, оспорить подсудность можно. Для этого необходимо в исковом заявлении помимо требования о взыскании неустойки и иных выплат указать требование о признании недействительными условия ДДУ (пункт договора), устанавливающего договорную подсудность, так как этот пункт ущемляет Ваше право потребителя на выбор суда.

      Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «…Судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу….».

      Если Суд всё же возвратит исковое заявление (и такое бывает), то на такое определение может быть подана частная жалоба. В нашей практике есть случаи, когда приходилось оспаривать подобные определения.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

38

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Некоторые застройщики включают в пункт договора долевого участия пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Спешим Вас обрадовать: такое условие является незаконным и легко оспаривается в суде.

      Хорошим примером является решение по делу нашего клиента – жителя ЖК «Бутово парк - 2» (застройщик ООО «Лотан»), срок передачи квартиры – 30.06.2015г. Иск рассматривался 31.05.2016г. в Преображенском районном суде г. Москвы под председательством судьи Сакович Т. Н.

      В исковом заявлении мы просили признать недействительным пункт договора, в соответствии с которым предполагалось рассматривать дело в подконтрольном застройщику третейском суде ООО «Адрем Трейдинг». Суд согласился с нашими доводами и признал этот пункт недействительным.

      Ещё это дело интересно тем, что Суд, посчитал недостатки, из-за которых дольщик не желал принимать квартиру, несущественными и не препятствующими приёмке квартиры, сократил период, за который подлежала взысканию неустойка до трёх месяцев, но не применил статью 333 ГК РФ о снижении суммы неустойки. Таким образом, неустойка и штраф были взысканы в полном объёме.

      Неприятным же моментом явилось то, что изготовления решения пришлось ждать три!! месяца. Наши юристы дважды писали жалобы на имя Председателя Суда, чтобы его получить 1 сентября. На сегодняшний день истец получил взысканные суммы на свой счёт.

Вложения

water_Решение_Бейш_1.jpg
water_Решение_Бейш_1.jpg 220.33kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-11-01 

water_Решение_Бейш_2.jpg
water_Решение_Бейш_2.jpg 129.05kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-11-01 

water_Решение_Бейш_3.jpg
water_Решение_Бейш_3.jpg 131.71kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-11-01 

water_Решение_Бейш_4.jpg
water_Решение_Бейш_4.jpg 132.04kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-11-01 

water_Решение_Бейш_5.jpg
water_Решение_Бейш_5.jpg 107.32kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-11-01 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

39

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Можно ли отказаться от подписания АПП, если я не согласен с данными обмеров БТИ?


      К сожалению, само по себе несогласие с данными обмеров БТИ не может являться основанием для одностороннего отказа от исполнения договора или подписания акта приёма – передачи квартиры, если претензий к качеству у вас нет. Однако при приёмке вы вправе произвести контрольный замер площади квартиры и составить соответствующий акт. Для этих работ необходимо привлечь эксперта, который составит заключение, на основании которого застройщику и/или кадастровому инженеру, проводившему замеры, необходимо направить претензию. И в случае, если в досудебном порядке требования не будут удовлетворены, дольщик может обратиться в суд с иском о внесении изменений в техническое описание своей квартиры, изменении кадастрового паспорта квартиры, изменения условий договора в части площади и цены с перерасчетом уже выполненных обязательств по оплате договора, а также о взыскании убытков, расходов и морального вреда.


      Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертами, и мы готовы отстаивать ваши интересы в суде.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

40

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Нам пришёл вопрос: «как через суд заставить застройщика устранить недоделки общих помещений МКД»?

      Изучив имеющуюся небольшую практику, мы пришли к выводу, что идти судиться предпочтительно коллективом:

- либо от имени ТСЖ, как представителя всех собственников (что вполне реально)
- либо подавать коллективный иск от всех собственников (что очень маловероятно).

      Если обращаться индивидуально или небольшим коллективом, то суд с высокой вероятностью оставит иск без рассмотрения (на основании того, что заявление будет считаться поданным лицом, не имеющим полномочий на предъявление иска).

      Почему так? Здесь вопрос в том, что общедомовое имущество подпадает под режим общей долевой собственности, с которой можно производить какие-либо действия только с согласия всех остальных собственников (решения общего собрания).

      Согласно ст. 290 ГК РФ (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме)

      1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
      2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

      В п. 1ст. 37 ЖК РФ указано, что «Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме…».

      Согласно ст. 247 ГК РФ (Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности):

      1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

      Согласно п. 1. Ст. 44 ЖК РФ «…Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование…».

       Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ «…Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме…».

      Таким образом, вопросы, касающиеся общего имущества МКД, решаются общим собранием собственников МКД.

      С нашей точки зрения проблема устранения недоделок имущества, находящегося в общей долевой собственности жителей, может быть решена следующим образом (вкратце):

1. Создаётся ТСЖ (оно всё равно пригодится в будущем для решения совместных вопросов).
2. Решением общего собрания привлекается экспертная организация (а лучше две - в суде любят видеть несколько мнений). В экспертизе обязательно должно быть указано, что такие-то недостатки возникли до приёмки помещений (п. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей: "....6. В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента...".).
3. С результатами экспертизы председатель ТСЖ (или иное уполномоченное общим собранием лицо) обращается к УК и застройщику с требованием устранить выявленные недостатки
4. Недостатки устраняются, а если нет, то:

        а)Уполномоченное ТСЖ лицо запрашивает у нескольких подрядных организаций сметы на проведение работ, после чего проводится ещё одно общее собрание, на котором выбирается подрядная организация, которая устранит недостатки. После выполнения работ председатель ТСЖ  (или иное уполномоченное общим собранием лицо) идёт в суд взыскивать с застройщика стоимость оплаченных работ;
        б) председатель ТСЖ (или иное уполномоченное лицо) идёт в суд с требованием обязать застройщика устранить выявленные недостатки.

      Долго? Да. Затратно? Да.

      Наше бюро может подготовить для Вас документы, необходимые для создания ТСЖ и проведения общих собраний собственников. Стоимость данных услуг будет зависеть от объёма работ.

      Однако если в настоящий момент Вы соберёте инициативную группу, сделаете экспертизу и обратитесь к застройщику, велика вероятность того, что они сами устранят выявленные нарушения, и до суда дело не дойдёт.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

41

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Вопрос: Скажите, пожалуйста, каковы перспективы расторжения ДДУ на машиноместо в судебном или, возможно, досудебном порядке, на какую сумму неустойки можно рассчитывать кроме цены договора?

      В соответствии с ч. 1 п. 1 статьи 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае «…неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца…».

       В соответствии с ч. 2 п. 1 статьи 9 «…Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 (см. выше) настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора … обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

      Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом России в своём обзоре судебной практики от 14.12.2013г. Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления, несмотря на непринятие застройщиком такого предложения.

      Если же застройщик не реагирует на ваше уведомление и не возвращает деньги, то в суд можно обращаться с иском о взыскании денежных средств по договору, выплате процентов за пользование чужими денежными средствами, а также штрафа в размере 50% от присуждённой суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке в соответствии с п. 6 статьи 13  Закона о защите прав потребителей. При этом следует помнить, что суд может снизить взыскиваемые суммы на основании ст. 333 ГК РФ.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

42 (09-11-2016 11:28:00 отредактировано Юр. бюро Лексар)

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Месяц назад мы писали:

Юр. бюро Лексар пишет:

Уважаемые жители ЖК "Ромашково"!

Наше Бюро принимает участие в конкурсе Сбербанка «Мой бизнес»....
Компания, история которой получит наибольшую поддержку, сможет принять участие в съёмке профессионального рекламного ролика....

Победителями мы, к сожалению, не стали, но наше бюро заняло достойное пятое место!
Нам есть к чему стремиться!

Спасибо всем жителям, поддержавшим нас в конкурсе!

Вложения

Sberbank_konkurs.jpg
Sberbank_konkurs.jpg 59.91kb, 3 раз(а) был скачан с 2016-11-09 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

43

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Интересный поворот произошёл во время ведения одного из наших дел.

По делу наших клиентов, семейной пары из Бутово Парка (застройщик АО "СТ Инжиниринг"), 12.08.2016г. Кузьминским районным судом г. Москвы судьёй Никитиной Е.А. было вынесено решение о взысканий неустойки с ответчика в размере 468 000руб. (при цене иска 699 376руб.). Решение было вынесено в окончательной форме и выдано на руки сразу. Примерно через месяц мы созвонились с помощником судьи, которая сообщила о вступлении решения в силу, и 23 сентября 2016г. мы получили исполнительные листы. Стоит отметить, что в листах содержится ошибочная дата вступления решения в силу, однако мы решили не подавать ходатайство об их исправлении. Клиенты пожелали самостоятельно предъявить листы в банк, однако через 2 недели им пришло уведомление о назначении заседания по апелляционной жалобе ответчика.

В соответствии со статьёй 443 ГПК РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).
Безусловно, такая ситуация, мягко говоря, неприятная.

Однако вчера наши юристы в Московском городском суде отстояли решение Кузьминского районного суда, а жалоба ответчика осталась без удовлетворения!

Вложения

Water_Исполнит_Уш_Сур_1.jpg
Water_Исполнит_Уш_Сур_1.jpg 97.35kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-11-11 

Water_Исполнит_Уш_Сур_2.jpg
Water_Исполнит_Уш_Сур_2.jpg 105.08kb, 2 раз(а) был скачан с 2016-11-11 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

44 (14-11-2016 10:53:30 отредактировано Юр. бюро Лексар)

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

По просьбе жителей ЖК "Ромашково" делимся образцом уведомления о готовности принять объект. Напоминаем, что уведомление необходимо направить застройщику заказным письмом с описью вложения.

Вложения

Уведомление о готовности принять объект.rtf 74.35kb, 16 раз(а) был скачан с 2016-11-14 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru

45

Re: Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Пришёл вопрос: что делать, если на этаже отсутствуют пожарные гидранты и пожарные рукава?

Наличие пожарных гидрантов и рукавов в МКД - требование пожарной безопасности, поэтому их отсутствие в предусмотренных проектом местах является административным нарушением, предусмотренным ст. 20.4 КоАП РФ и для юридических лиц влечёт наказание в виде предупреждения или наложения штрафа в размере от 150 000руб. до 200 000руб. А повторное нарушение влечет наложение штрафа в размере от 200 000руб. до 400 000руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Следует иметь ввиду, что представители Государственной противопожарной службы МЧС России (ГПС МЧС России) в числе иных служб подписывают акт приёма дома в эксплуатацию, чем свидетельствуют о том, что противопожарные мероприятия на момент сдачи дома соответствуют нормативам. Поэтому если Вы обнаружили, что на этаже отсутствуют пожарные гидранты, то тут мы рекомендуем сделать фотографии, распечатать их и вместе с жалобой направить в Отдел надзора в области пожарной безопасности МЧС России.
www.moscow.mchs.ru

Как правило, в случае поступления подобной жалобы назначается внеплановая проверка дома. Если нарушения подтвердятся, управляющей организации вынесут официальное предписание их устранить (если УК приняла дом в этой части, если нет – то привлекут застройщика). Мы уверены, что всё оперативно появится.

Юридическое бюро "Лексар"
+7 499 955 49 28
www.neustoyka-ddu.ru