1

Тема: Страница юриста

Всем добрый день, меня зовут Анна!

Я профессионально занимаюсь взысканием неустойки с застройщиков за просрочку передачи квартир.
Работаю со многими Жилыми комплексами Москвы и ближнего Подмосковья: ЖК Опалиха О2 http://opaliha-o2.org/showthread.php?tid=1058, ЖК Красногорские ключи http://forum.kkeys.ru/viewtopic.php?f=13&t=164 , ЖК Город набережных http://www.gorodnab.ru/forum/showthread.php?tid=2426, ЖК Лесной уголок http://lesnoyugolok.com/...topic.php?f=3&t=509, ЖК Московская 21 (Химки), ЖК да Винчи http://davinci-forum.ru/showthread.php?tid=888, ЖК "Вальдемероль (Одинцово), ЖК "Пятницкие кварталы" http://pkvartal.ru/showthread.php?tid=904 , ЖК "Правый берег" http://pb-himki.ru/viewtopic.php?t=636 и др.

Здесь Вы сможете задать мне любой вопрос, связанный с приобретением квартиры: Как грамотно написать претензию застройщику? Как правильно подписать Акт приема-передачи? Есть ли смысл подавать в суд на неустойку? Как быстрее получить собственность? Как рассчитать неустойку? А также многие другие.
Также в этой теме будут освещаться последние новости по судам ваших соседей.

С уважением,
руководитель Юридического центра Advisor Сычугова Анна
http://www.mosadvisor.ru
+7 (499) 394-39-78

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

2

Re: Страница юриста

Анна, вы сами назвали вопросы. Почему бы на них не ответить?

Ромашково, бывш. 5г

3

Re: Страница юриста

barnyfu, добрый день!

1. Неустойку за просрочку передачи квартиры можно рассчитать на моем сайте по ссылке: http://www.mosadvisor.ru/calculation/
2. Судиться  с застройщиком по неустойке, с учетом судебных расходов, практики судов по снижению размера взыскиваемой неустойки, советую если неустойка превышает 100 т.р.
3. При подписании акта приема-передачи необходимо иметь в виду, что так часто включаемый застройщиком в форму акта пункт об отсутствии у сторон финансовых претензий не мешает потом взыскивать с застройщика неустойку или переплату за "лишние" метры. Акт приема-передачи подтверждает передачу Вами квартиры, подписывая его, Вы исполняете предусмотренную ДДУ обязанность принять объект долевого строительства. Соответственно, если застройщик предлагает подписать Акт и принять квартиру с недостатками, то Вы вправе отказаться, требовать составления акта осмотра с дефектами, вправе назначить разумный срок для устранения недостатков.
4. При составлении претензий застройщику необходимо иметь в виду, что если Вы требуете перечисления неустойки или возврата сумм по ДДУ, процентов, то необходимо указывать реквизиты счета для перечисления. Также не забудьте указать срок для добровольного удовлетворения претензии.

Вообще вопросов, связанных с исполнением обязательств по ДДУ, взысканием неустойки очень много, задавайте, буду отвечать.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

4

Re: Страница юриста

Спасибо.

Во-первых, откуда взята цифра 100 т.р.? И что делать, если неустойка меньше? "Понять и простить"?
Во-вторых, как обстоят дела с корректировкой суммы компенсации? Уже на практике пользуются разъяснениями ВАС?

Ромашково, бывш. 5г

5

Re: Страница юриста

И еще - два вопроса:

1) Есть ли практика добровольного взыскания (см. ваш калькулятор)?
2) В какой момент правильнее подавать в суд? Имея дату подписания акта или же взыскание частями тоже имеет смысл?

Ромашково, бывш. 5г

6

Re: Страница юриста

Тема открыта 20.07. Админ

4 корпус,  7 этаж

Ну что ж Вы так убиваетесь. Вы же так не убьетесь!

7

Re: Страница юриста

barnyfu пишет:

Спасибо.

Во-первых, откуда взята цифра 100 т.р.? И что делать, если неустойка меньше? "Понять и простить"?
Во-вторых, как обстоят дела с корректировкой суммы компенсации? Уже на практике пользуются разъяснениями ВАС?

Доброе утро!
Отвечаю по порядку:
1. Исходя из моей практики сумма неустойки около 100 т.р. с учетом уменьшения неустойки, взыскания компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов (они компенсируются обычно в части) адекватна затратам времени и денег на судебный процесс. Хотя кто-то пойдет в суд и ради 20 т.р., это каждый сам для себя решает.
2. В 2015 году уже есть определения Верховного Суда РФ по рассмотрению кассационных жалоб, где ВС РФ указывает судам первой и апелляционной инстанции на недопустимость снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ без заявления об этом застройщика, а также на необходимость доказывания застройщиком несоразмерности неустойки и обязательного приведения судом мотивов, по которым суд снижает неустойку (2 определения ВС РФ прикрепила).

Вложения

Определение ВС от 03.03 про несоразмерность н.rtf 254.63kb, 16 раз(а) был скачан с 2015-07-21 

Определение ВС по неустойке 20.01.2015.rtf 242.52kb, 21 раз(а) был скачан с 2015-07-21 

Вы не можете скачать вложения. Прав маловато.
С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

8

Re: Страница юриста

barnyfu пишет:

И еще - два вопроса:

1) Есть ли практика добровольного взыскания (см. ваш калькулятор)?
2) В какой момент правильнее подавать в суд? Имея дату подписания акта или же взыскание частями тоже имеет смысл?

По первому вопросу:
Если Вы перед обращением в суд направили застройщику претензию с требованием выплатить неустойку, указанием ее расчета, реквизитов счета, куда ее перечислить, а застройщик данную обязанность не исполнил, то в суде Вы вправе потребовать штраф 50 % от сумм, присужденных в Вашу пользу - за то, что Ваши законные требования не были удовлетворены в добровольном порядке. Кстати, штраф должен быть взыскан судом даже если Вы не заявили данное требование в иске.
Часто в ответ на претензии о выплате неустойки застройщик предлагает в целях досудебного урегулирования спора такие варианты:
в зачет неустойки оформить Вам право собственность на квартиру
сделать скидку на машиноместо (если таковое имеется и приобретается Вами)
зачесть неустойку в размер доплаты за превышение метража по данным обмеров БТИ
выплатить часть неустойки (например, 100 т.р. при неустойке в 800 т.р.).
Если Вы соглашаетесь на такие условия, то спор можно урегулировать в досудебном порядке путем подписания акта взаимозачета. Но тогда неустойку Вы уже потребовать не сможете.

По второму вопросу:
Безусловно, взыскание неустойки частями,если просрочка большая (более 6-8 месяцев), имеет смысл. Во-первых, неустойку в размере 400-500 т.р. суд снизит меньше,чем неустойку в 800-900 т.р. Во-вторых, пока большая часть дольщиков ждет передачи квартиры и не подает иск на неустойку в суд по месту нахождения объекта, суд не так загружен, вероятность более быстрого получения решения и нормальной суммы выше. К тому же, оставшуюся часть неустойки потом можно довзыскать (после передачи квартиры).

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

9

Re: Страница юриста

Несколько слов о подсудности исков к застройщику:

1.При выборе суда,где Вы хотите судиться с застройщиком, принимайте во внимание, что иски о взыскании нестойки по ДДУ предъявляются по правилам альтернативной подсудности (подсудность по выбору истца) только в том случае, если они не содержат требований о правах на объекты долевого строительства.
Если в иске заявлено требование о признании права собственности на квартиру, такой иск предъявляется по месту нахождения недвижимого имущества
(пункты 4, 5 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2. Если в ДДУ прописана договорная подсудность ("все споры рассматриваются в таком-то суде"),а Вам предпочтительнее подать иск по месту своей регистрации (узнали,что по месту Вашей регистрации лучше присуждают), то одновременно со всеми стандартными требованиями в самом иске заявляйте требование о признании пункта ДДУ о договорной подсудности недействительным - как нарушающего Ваше право потребителя на выбор суда,в котором Вы хотите судиться.
Иначе есть риск, что дело направят по подсудности в тот суд, который указан в ДДУ.
Но даже в этом случае по Вашей жалобе апелляция скорее всего отменит такое определение о передаче дела по подсудности  и оставит дело на рассмотрении в суде,который Вы выбрали.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

10

Re: Страница юриста

Анна Сычугова пишет:

По первому вопросу:
Если Вы перед обращением в суд направили застройщику претензию с требованием выплатить неустойку, указанием ее расчета, реквизитов счета, куда ее перечислить, а застройщик данную обязанность не исполнил, то в суде Вы вправе потребовать штраф 50 % от сумм, присужденных в Вашу пользу - за то, что Ваши законные требования не были удовлетворены в добровольном порядке. Кстати, штраф должен быть взыскан судом даже если Вы не заявили данное требование в иске.

Спасибо за комментарии. А сколько времени есть у застройщика, чтобы удовлетворить данную просьбу о добровольном взыскании?

Ромашково, бывш. 5г

11

Re: Страница юриста

barnyfu пишет:

Спасибо за комментарии. А сколько времени есть у застройщика, чтобы удовлетворить данную просьбу о добровольном взыскании?

Ответить на письмо отказом\согласием обязаны в течении 1 месяца, в соответствии с законодательством.

Сергей, 2а и 5в
Форум Ромашково

12

Re: Страница юриста

barnyfu пишет:

А сколько времени есть у застройщика, чтобы удовлетворить данную просьбу о добровольном взыскании?

В претензии необходимо указать срок на удовлетворение требования о выплате неустойки. Я обычно указываю 10 дней, этого достаточно. Ответа от застройщика можно не ждать и обращаться в суд (главное, что претензию Вы уже направили).

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

13 (03-08-2015 22:11:14 отредактировано Анна Сычугова)

Re: Страница юриста

Добавлю комментарий по поводу нюансов подписания акта приема-передачи:

Если застройщик включает в акт ПП пункты, которые Вас категорически не устраивают, и никаких изменений вносить не соглашается, то возможны 2 варианта:
1. Составление акта разногласий (приложение к акту ПП), где соответствующие пункты излагаются в Вашей редакции и в редакции застройщика.
2. Если застройщик такой документ не подписывает, то можно подписать акт ПП в редакции застройщика и сразу же направить застройщику письменную претензию (ценным письмом с описью), где указать, что Вы были вынуждены подписать акт в такой редакции, при этом не согласны с такими-то пунктами и имеете такие-то претензии к застройщику.

По моей практике с другими застройщиками некоторые дольщики вносили в акт ПП правки (дописывали замечания), но потом многим отказывали в Регпалате в регистрации права собственности по причине того, что акт ПП не должен содержать подчисток, исправлений, дописок. У некоторых, правда, такие акты ПП проходили, но это скорее из-за недостаточно грамотного регистратора.
Поэтому лучше действовать по первому или второму варианту и в акт самостоятельно ничего не дописывать.

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

14

Re: Страница юриста

Беспрецедентное решение по взысканию неустойки вынесла сегодня судья Вахмистрова Хорошевского районного суда г. Москвы по одному из соседних ЖК!!!

Внимание, из 1 млн. 36 тыс. р. заявленной неустойки суд взыскал 996 тыс. р. неустойки!!!

К этому плюсом: 100 т.р. - штраф, услуги представителя - 15 т.р., компенсация морального вреда - 30 т.р., расходы на удостоверение доверенности - 1 400 р.
Общая сумма взыскания порядка 1 142 400 рублей!!!

По подробностям дела: просрочка бы с 30.01.2015 г. по 02.07.2015 г. При этом реально квартиру можно было принимать уже 27.06.2015 г. Судья Вахмистрова спрашивала у представителя застройщика, какие основания для снижения неустойки, в чем исключительность случая, никаких аргументов ответчик не привел, поэтому, с учетом заминки в 5 дней с подписанием акта, есть подозрения, что судья вообще не снизила неустойку (просто вычла сумму за те 5 дней).

Как получим решение, обязательно напишу, снизила судья неустойку или нет. И,конечно,будем отстаивать вынесенное решение в апелляции в Мосгорсуде,куда застройщик наверняка пойдет жаловаться на решение))

С уважением, Анна Сычугова
+7(499)394-39-78
WhatsApp, Telegram +7-926-151-96-62
www.mosadvisor.ru

15

Re: Страница юриста

Действительно, судебный прецедент! Удивительно!

4 корпус,  7 этаж

Ну что ж Вы так убиваетесь. Вы же так не убьетесь!